Nebenleistung

Bei der Bestellung einer Grundschuld zur Absicherung eines Immobiliendarlehens wird im Grundbuch neben dem Kapitalbetrag regelmäßig auch eine "einmalige Nebenleistung" sowie meist ein dinglicher Zins (häufig 15-18 % p. a.) eingetragen. Diese Bestandteile erhöhen zwar den formal eingetragenen Betrag der Grundschuld erheblich über die tatsächliche Darlehenssumme hinaus, dienen aber ausschließlich der Absicherung im Vollstreckungsfall – sie werden dem Kreditnehmer im Normalfall nicht in Rechnung gestellt.

Wichtig für die Maklerpraxis:

• Zweck: Gerät der Kreditnehmer in Verzug und muss die Bank die Immobilie zwangsversteigern, deckt die Nebenleistung zusätzliche Kosten (Rechtsanwalts-, Gerichts-, Vollstreckungskosten) ab, ohne dass die Bank den dinglichen Zinssatz oder die Kapitalsumme separat nachweisen oder erhöhen müsste.
• Höhe und Grundbuchauszug: Käufer und Verkäufer wundern sich häufig, wenn im Grundbuchauszug eine Grundschuld über z. B. 315.000 Euro (300.000 Euro Kapital + 15.000 Euro einmalige Nebenleistung) zzgl. 18 % Zinsen eingetragen ist, obwohl das ursprüngliche Darlehen nur 300.000 Euro betrug. Der Makler sollte erklären können, dass dies eine übliche bankübliche Absicherungspraxis ist und keine zusätzliche Schuld des Verkäufers darstellt.
• Relevanz beim Verkauf: Bei Ablösung der Grundschuld im Rahmen eines Verkaufs ist für die Löschung ausschließlich die tatsächlich valutierte Restschuld maßgeblich – Nebenleistung und dinglicher Zins wirken sich nicht auf den abzulösenden Betrag aus, solange kein Verzugsfall vorliegt.

Ein Verkäufer legt dem Makler seinen Grundbuchauszug vor, in dem eine Grundschuld über 210.000 Euro zzgl. 16 % Jahreszinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 10.000 Euro eingetragen ist, obwohl das ursprüngliche Darlehen nur 200.000 Euro betrug. Der Makler erklärt dem verunsicherten Verkäufer, dass die Nebenleistung eine bankübliche Sicherheitsmarge für den Vollstreckungsfall ist und keine zusätzliche Zahlungsverpflichtung begründet.