Nettokaltmiete
Auch: Kaltmiete netto · Kaltmiete · Grundmiete
Die Nettokaltmiete ist der Mietzins, den ein Mieter ausschließlich für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung zahlt – ganz ohne kalte Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Hausmeister, Müllabfuhr) und ohne Heiz- und Warmwasserkosten. Sie bildet die Bezugsgröße für die meisten mietrechtlichen Kennzahlen und für Renditeberechnungen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die exakte begriffliche Trennung essenziell, da mehrere Vorschriften und Marktkennzahlen ausdrücklich an die Nettokaltmiete anknüpfen:
- Mieterhöhung nach § 558 BGB: Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) beziehen sich ausschließlich auf die Nettokaltmiete, nicht auf Bruttokalt- oder Bruttowarmmiete.
- Renditeberechnung: Die Bruttomietrendite einer Kapitalanlage wird üblicherweise als Verhältnis der jährlichen Nettokaltmiete zum Kaufpreis berechnet (z. B. Kaufpreis 1,2 Mio. Euro geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete ergibt den Kaufpreisfaktor bzw. dessen Kehrwert die Bruttorendite). Fehlerhafte Vermischung mit Betriebskosten verfälscht diese Kennzahl erheblich.
- Mietspiegel: Mietspiegel weisen grundsätzlich Nettokaltmieten pro Quadratmeter aus, nicht Warmmieten – Vergleiche mit Inseratspreisen müssen daher konsistent auf die Nettokaltmiete umgerechnet werden.
- Exposé-Praxis: In Vermietungsanzeigen muss eindeutig erkennbar sein, ob der genannte Betrag die Nettokaltmiete oder bereits eine Warmmiete darstellt; unklare Angaben führen häufig zu Missverständnissen bei Interessenten und zu Beschwerden.
- Abgrenzung zur Bruttokaltmiete: Enthält die vereinbarte Miete eine Betriebskostenpauschale (aber keine Heizkosten), spricht man von Bruttokaltmiete – diese ist von der reinen Nettokaltmiete zu unterscheiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mietvertrag weist eine Nettokaltmiete von 950 Euro sowie eine gesonderte Betriebskostenvorauszahlung von 210 Euro aus. Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darf der Vermieter ausschließlich die 950 Euro Nettokaltmiete anpassen; die Betriebskostenvorauszahlung wird separat über die Nebenkostenabrechnung reguliert.
Rechtsgrundlage
- § 535 BGB – Grundpflichten des Mietvertrags; die Miete als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung.
- § 556 BGB – Getrennte Vereinbarung von Betriebskosten neben der Nettokaltmiete.
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, bezogen auf die Nettokaltmiete, inklusive Kappungsgrenze.