Nießbrauchvorbehalt

Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) ist ein umfassendes dingliches Nutzungsrecht: Der Berechtigte darf die Immobilie selbst nutzen (Wohnnießbrauch) oder – anders als beim reinen Wohnrecht – auch vermieten und die Erträge ziehen (Ertragsnießbrauch). Beim Vorbehaltsnießbrauch wird dieses Recht nicht neu bestellt, sondern der bisherige Eigentümer behält es sich bei der Eigentumsübertragung selbst vor; er wird also vom "vollen" Eigentümer zum bloßen Nießbraucher, während der Erwerber "nacktes Eigentum" (belastetes Eigentum) erhält.

Motive und Praxisrelevanz:

• Vorweggenommene Erbfolge: Eltern übertragen die Immobilie schon zu Lebzeiten auf Kinder, sichern sich aber Wohnrecht oder Mieterträge zur Altersvorsorge und nutzen dabei die erbschaftsteuerlichen Freibeträge alle 10 Jahre neu aus.
• Steuerliche Wirkung: Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs mindert nach § 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG i. V. m. § 14 BewG (versicherungsmathematischer Barwert nach Alter und Lebenserwartung des Nießbrauchers) den steuerpflichtigen Erwerb bei der Schenkungsteuer erheblich – je jünger und "werthaltiger" das Nießbrauchrecht, desto größer die Wertminderung.
• Grundbuch: Der Nießbrauch wird als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert den Berechtigten auch gegenüber Dritten (z. B. bei Weiterverkauf durch den neuen Eigentümer oder dessen Insolvenz).
• AfA-Problematik: Bei vermietetem Ertragsnießbrauch darf grundsätzlich der Nießbraucher (nicht der zivilrechtliche Eigentümer) die AfA geltend machen, da er wirtschaftlich die Einkünfte erzielt (§ 21 EStG i. V. m. wirtschaftlichem Eigentum an der Ertragsquelle).
• Endet der Nießbrauch (Tod des Berechtigten) oder wird er vorzeitig abgelöst, kann dies weitere schenkungsteuerliche Konsequenzen haben (Nachversteuerung bei vorzeitigem entgeltlichen Verzicht).

Praxisrelevanz für Makler: Bei Immobilien mit eingetragenem Nießbrauch ist die Verkehrsfähigkeit stark eingeschränkt – ein Verkauf ist nur mit Zustimmung des Nießbrauchers oder gegen Ablösung möglich, was sich erheblich auf den erzielbaren Verkaufspreis auswirkt. Makler sollten diese Belastung frühzeitig im Grundbuch prüfen und in der Wertermittlung berücksichtigen.

Eine Mutter überträgt ihr Einfamilienhaus im Wert von 500.000 Euro auf ihre Tochter, behält sich aber ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor und bewohnt das Haus weiter. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird nach ihrem Alter mit 180.000 Euro bewertet und mindert die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage entsprechend auf 320.000 Euro – zusammen mit dem persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro fällt hier keine Schenkungsteuer an.