Öffnungsklausel
Auch: Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung
Eine Öffnungsklausel ist eine in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung vorab getroffene Regelung, die es der Eigentümerversammlung erlaubt, bestimmte Vereinbarungen (z. B. den Kostenverteilungsschlüssel) durch einfachen oder qualifizierten Mehrheitsbeschluss zu ändern, obwohl Vereinbarungsänderungen an sich die Zustimmung aller Eigentümer erfordern.
Ausführliche Erklärung
Grundsätzlich können Vereinbarungen zwischen Wohnungseigentümern – anders als Beschlüsse – nur mit Zustimmung sämtlicher Eigentümer geändert werden (§ 10 Abs. 1 WEG). Da dies in der Praxis oft schwer zu erreichen ist (schon ein einzelner Eigentümer kann eine sinnvolle Änderung blockieren), sehen viele Teilungserklärungen bereits bei der Aufteilung eine Öffnungsklausel vor. Diese bestimmt, dass bestimmte, meist eng umgrenzte Punkte künftig auch mit einer im Voraus festgelegten Mehrheit (z. B. zwei Drittel oder drei Viertel der Stimmen) geändert werden dürfen, ohne dass es der Zustimmung aller bedarf.
Typische Anwendungsfelder waren vor der WEG-Reform 2020 insbesondere:
- Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (z. B. Umstellung von Miteigentumsanteilen auf Verbrauch).
- Anpassung der Instandhaltungsrücklage.
- Änderung der Nutzungs- oder Verwaltungsregelungen.
Bedeutungsverlust seit dem WEMoG: Die WEG-Reform 2020 hat viele Bereiche, für die früher zwingend eine Öffnungsklausel nötig war, direkt gesetzlich der Mehrheitsbeschlusskompetenz zugeordnet – etwa die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch einfachen Mehrheitsbeschluss (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder bauliche Veränderungen (§ 20 WEG). Öffnungsklauseln bleiben dennoch relevant, wenn Teilungserklärungen konkretere, restriktivere oder abweichende Mehrheitserfordernisse regeln, oder für Bereiche, die weiterhin der Vereinbarungskompetenz vorbehalten sind (z. B. Änderung der Zweckbestimmung).
Für Makler und Verwalter ist wichtig, bei jeder älteren Teilungserklärung zu prüfen, ob und wofür eine Öffnungsklausel vereinbart wurde, da sie Reichweite und Grenzen künftiger Mehrheitsbeschlüsse bestimmt und im Streitfall (Anfechtungsklage) entscheidend für die Wirksamkeit eines Beschlusses sein kann.
Beispiel aus der Praxis
Die Teilungserklärung einer Anlage aus den 1990er-Jahren enthält eine Öffnungsklausel, wonach der Kostenverteilungsschlüssel für die Heizkosten mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Die Eigentümerversammlung nutzt diese Klausel, um von einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umzustellen, ohne dass alle Eigentümer zustimmen müssen.
Rechtsgrundlage
- § 10 Abs. 1 WEG – Grundsatz, dass Vereinbarungen nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden können.
- § 10 Abs. 2 WEG – Zulässigkeit abweichender, vertraglich vereinbarter Mehrheitserfordernisse (Öffnungsklauseln) innerhalb der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung.
- § 16 Abs. 2, § 20 WEG – seit dem WEMoG gesetzlich geregelte Mehrheitskompetenzen, die viele frühere Öffnungsklauseln überflüssig gemacht haben.