Pauschalpreisvertrag
Auch: Pauschalvertrag · Pauschalfestpreisvertrag
Beim Pauschalpreisvertrag vereinbaren Bauherr und Bauunternehmer einen festen Gesamtpreis für eine genau umrissene Bauleistung. Anders als beim Einheitspreisvertrag ändert sich die Vergütung grundsätzlich nicht, wenn die tatsächlich ausgeführten Mengen von der Kalkulation abweichen.
Ausführliche Erklärung
Der Pauschalpreisvertrag ist neben dem Einheitspreisvertrag die wichtigste Vergütungsform im Bauvertragsrecht. Für Makler und Projektbeteiligte relevant:
- Funktionsweise: Der Auftragnehmer kalkuliert sein eigenes Mengen- und Preisrisiko in den Pauschalpreis ein. Steigen z. B. Materialkosten oder wird mehr Beton benötigt als angenommen, trägt grundsätzlich der Bauunternehmer dieses Risiko – solange sich die Bauaufgabe nicht ändert.
- Grenzen der Preisfestigkeit: Ändert der Bauherr während der Ausführung die Leistung (Anordnungsrecht nach § 650b BGB) oder treten Leistungen hinzu, die bei Vertragsschluss nicht erkennbar waren, kann eine Anpassung des Pauschalpreises verlangt werden – der Pauschalpreis ist also nicht in jedem Fall absolut fix.
- Vorteile für den Bauherrn: Hohe Kostensicherheit und Kalkulationssicherheit, da das Mengenrisiko beim Auftragnehmer liegt; einfache Abrechnung ohne aufwendiges Aufmaß.
- Nachteile/Risiken: Bauunternehmer kalkulieren Risikozuschläge ein, was den Preis gegenüber einem Einheitspreisvertrag erhöhen kann; bei knapper Kalkulation besteht die Gefahr von Qualitätseinbußen oder verstärktem Nachtragsstreben des Unternehmers, um Verluste auszugleichen.
- Abgrenzung zum Einheitspreisvertrag: Beim Einheitspreisvertrag werden Einzelpreise je Leistungseinheit vereinbart und nach tatsächlichem Aufmaß abgerechnet – das Mengenrisiko trägt hier eher der Bauherr.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei Bauträgerkäufen ist die Vertragsart für Käufer meist nicht direkt sichtbar, da der Bauträger den Pauschalpreis mit seinen Nachunternehmern intern vereinbart; für den Endkunden zählt primär der vertraglich vereinbarte Kaufpreis nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauherr schließt mit einem Generalunternehmer einen Pauschalpreisvertrag über 480.000 Euro für die schlüsselfertige Errichtung eines Einfamilienhauses. Stellt sich während der Bauausführung heraus, dass mehr Erdaushub nötig ist als ursprünglich angenommen, trägt dies der Generalunternehmer – es sei denn, die Bodenverhältnisse waren bei Vertragsschluss objektiv nicht erkennbar und begründen einen berechtigten Nachtrag.
Rechtsgrundlage
- § 650a BGB – Grundnorm des Bauvertrags, unter den auch der Pauschalpreisvertrag als Vergütungsvariante fällt.
- § 2 Abs. 7 VOB/B – Spezialregelung zum Pauschalpreisvertrag: Bindung an den vereinbarten Preis, Anpassung nur bei grober Unbilligkeit oder Änderung der Bauaufgabe.