Passivlegitimation der GdWE
Auch: Passivlegitimation der Gemeinschaft · richtiger Klagegegner im WEG-Recht
Passivlegitimation der GdWE bedeutet: Wenn jemand die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen einer Pflichtverletzung im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum verklagen will, muss die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) selbst gerichtet werden – nicht gegen die einzelnen Eigentümer.
Ausführliche Erklärung
Mit der WEG-Reform 2020 wurde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband anerkannt (§ 9a Abs. 1 WEG). Das hat die Haftungs- und Prozesslage grundlegend verändert: Vor der Reform mussten in bestimmten Konstellationen einzelne Eigentümer oder alle Eigentümer gemeinsam verklagt werden; seit 2020 ist grundsätzlich die GdWE selbst – vertreten durch den Verwalter – passivlegitimiert, also der richtige Anspruchsgegner, für:
- Ansprüche Dritter aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (z. B. Schadensersatz wegen mangelhafter Instandhaltung eines Treppenhauses).
- Ansprüche aus Verträgen, die die Gemeinschaft abgeschlossen hat (Hausmeister-, Versicherungs-, Wartungsverträge).
- Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft, etwa auf ordnungsgemäße Verwaltung oder Erfüllung von Beschlüssen.
Eine wichtige Ausnahme betrifft Anfechtungs- und Beschlussklagen (§ 44 WEG): Diese richten sich zwar formal gegen die GdWE, aber im Innenverhältnis tragen im Erfolgsfall die übrigen Eigentümer die Kostenlast, da es hier um die Wirksamkeit ihrer eigenen Beschlüsse geht. Zu unterscheiden ist die Passivlegitimation von der Aktivlegitimation – dort geht es umgekehrt darum, wer Ansprüche geltend machen darf (meist ebenfalls die GdWE, teils aber auch einzelne Eigentümer, z. B. bei Störungen des Sondereigentums).
Für den Makler ist der Begriff relevant, weil Käufer und Verkäufer häufig unsicher sind, wen sie bei Streitigkeiten rund um das Gemeinschaftseigentum in Anspruch nehmen können – die klare Antwort lautet seit 2020 in der Regel: die GdWE, vertreten durch den Verwalter, nicht die einzelnen Nachbarn.
Beispiel aus der Praxis
Ein Handwerker, der einen Wartungsvertrag für die Heizungsanlage mit der WEG abgeschlossen hat, wird nicht bezahlt. Er klagt auf Zahlung – richtiger Klagegegner ist die "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der [Adresse], vertreten durch den Verwalter", nicht die einzelnen Wohnungseigentümer persönlich.
Rechtsgrundlage
- § 9a Abs. 1 WEG – die GdWE ist rechtsfähig, kann klagen und verklagt werden.
- § 9b WEG – Vertretung der GdWE im Rechtsverkehr durch den Verwalter.
- § 44 Abs. 1 WEG – Grundlage für Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die sich gegen die GdWE richten.