Projektkonzeption
Auch: Projektkonzept · Konzeptionsphase
Die Projektkonzeption ist die Phase der Immobilienentwicklung, in der aus der ersten Projektidee ein konkretes, belastbares Konzept entsteht – mit grober architektonischer Gestalt, Kostenrahmen, Finanzierungsstruktur und Zeitplan.
Ausführliche Erklärung
Auf die Projektinitiierung folgt die Projektkonzeption als vertiefende, detailliertere Ausarbeitungsphase. Für Makler relevant:
- Inhaltliche Bausteine: Konkretisierung des Nutzungskonzepts in ein städtebauliches und architektonisches Vorentwurfskonzept, Kostenschätzung auf Basis von Kennwerten (z. B. Kosten pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche), erste Terminplanung für Planung, Genehmigung und Bau, Grobstruktur der Finanzierung (Eigen-/Fremdkapitalquote), sowie rechtliche Prüfung von Baurecht und Grundbuchsituation.
- Beteiligte: In dieser Phase werden meist bereits Architekten für Vorentwürfe, Fachplaner für erste Gutachten (z. B. Verkehrsgutachten, Bodengutachten) sowie Steuerberater/Finanzierungsberater eingebunden.
- Wirtschaftlichkeitsrechnung: Zentrales Ergebnis ist eine Projektkalkulation (Developer-Rechnung), die Grundstückskosten, Baukosten, Nebenkosten, Finanzierungskosten und erwartete Verkaufs- bzw. Mieterlöse gegenüberstellt, um die Rentabilität (Renditekennzahlen wie Gross Development Value, Projektmarge) zu bewerten.
- Entscheidungsfunktion: Am Ende der Projektkonzeption steht in der Regel die endgültige Investitionsentscheidung des Entwicklers bzw. seiner Kapitalgeber, bevor kostenintensive Planungsleistungen (Genehmigungsplanung) beauftragt werden.
- Praxisrelevanz für Makler: Makler, die Projektentwickler beraten, liefern in dieser Phase häufig Marktdaten zu erzielbaren Kauf- oder Mietpreisen, die in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einfließen.
Beispiel aus der Praxis
Nach positiver Projektinitiierung erarbeitet der Projektentwickler gemeinsam mit einem Architekturbüro einen Vorentwurf für 45 Eigentumswohnungen, lässt eine Kostenschätzung erstellen und beauftragt einen Makler mit einer Markt- und Preisanalyse vergleichbarer Neubauprojekte. Auf dieser Grundlage entscheidet die Geschäftsführung über den Projektstart.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Projektkonzeption ist eine betriebswirtschaftlich-planerische Phase; rechtliche Rahmenbedingungen (Baurecht, Grundbuch) werden geprüft, ohne eigene spezifische Rechtsnorm für die Konzeptionsphase selbst.