Prospekthaftung
Auch: Exposéhaftung
Verbreitet ein Makler in seinem Exposé oder in Verkaufsunterlagen falsche oder irreführende Angaben zum Objekt und verlässt sich ein Käufer erkennbar darauf, kann der Makler dem Käufer im Rahmen der Prospekthaftung zum Schadensersatz verpflichtet sein.
Ausführliche Erklärung
Zu unterscheiden sind die spezialgesetzliche Prospekthaftung (insbesondere bei Kapitalanlagen wie geschlossenen Immobilienfonds nach §§ 306 ff. KAGB) und die allgemeine, zivilrechtliche Prospekthaftung, die für klassische Immobilienexposés und Bauträgerprospekte gilt und auf den Grundsätzen der vorvertraglichen Pflichtverletzung (culpa in contrahendo, §§ 280, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB) beruht.
Der Makler haftet für Angaben in seinem eigenen Exposé, wenn er sie erkennbar falsch oder ohne die gebotene Sorgfaltsprüfung übernommen hat (siehe Nachforschungspflicht) – etwa bei falschen Flächenangaben, übertriebenen Renditeversprechen bei Kapitalanlageimmobilien, verschwiegenen Baumängeln oder nicht offengelegten Rechten Dritter. Haftungsmaßstab ist regelmäßig grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz; bloße subjektive Werturteile ("gute Lage", "gepflegter Zustand") begründen dagegen keine Haftung.
Bei arglistiger Täuschung drohen zusätzlich die Anfechtung des Kaufvertrags durch den Käufer (§ 123 BGB) sowie deliktische Ansprüche gegen den Makler (§ 826 BGB). Für Bauträgerprospekte gelten wegen der Komplexität der Angaben (Baubeschreibung, Kostenkalkulation, Fertigstellungstermine) erhöhte Sorgfaltsanforderungen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler übernimmt ungeprüft die Wohnflächenangabe des Verkäufers in sein Exposé, obwohl ihm ein Grundriss mit abweichenden Maßen vorliegt. Der Käufer erwirbt die Immobilie im Vertrauen auf die höhere Flächenangabe und kann nach Aufdeckung Schadensersatz vom Makler wegen Prospekthaftung verlangen.
Rechtsgrundlage
- §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB – Schadensersatz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung (allgemeine Prospekthaftung).
- § 123 BGB – Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung.
- § 826 BGB – Haftung bei vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung.
- §§ 306 ff. KAGB – Spezialgesetzliche Prospekthaftung bei Kapitalanlagen (z. B. geschlossene Immobilienfonds).