Provisionsvorschuss
Auch: Vorschusszahlung Maklerprovision · Provisionsanzahlung
Ein Provisionsvorschuss ist eine Zahlung, die der Makler von seinem Auftraggeber oder von einem Interessenten bereits vor dem erfolgreichen Abschluss des vermittelten Hauptvertrags (Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag) verlangt oder erhält. Da der Provisionsanspruch nach deutschem Recht erst mit dem Vertragserfolg entsteht, ist eine solche Vorschusszahlung in aller Regel rechtsgrundlos und unwirksam.
Ausführliche Erklärung
Der deutsche Maklervertrag folgt dem strikten Erfolgsprinzip des § 652 Abs. 1 BGB: Der Provisionsanspruch entsteht erst, wenn der vermittelte oder nachgewiesene Vertrag tatsächlich zustande kommt. Ein Provisionsvorschuss widerspricht diesem Grundsatz strukturell, weshalb er in der Maklerpraxis besonders kritisch zu behandeln ist.
- Grundsätzliche Unzulässigkeit: Vor Vertragsschluss besteht kein fälliger Provisionsanspruch. Eine dennoch vereinbarte oder geforderte Vorschusszahlung entbehrt des Rechtsgrunds und kann vom Zahlenden über § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) zurückgefordert werden.
- Wohnraumvermittlung strenger geregelt: Im Bereich der Wohnungsvermittlung verbietet § 2 WoVermittG (Wohnungsvermittlungsgesetz) ausdrücklich, vom Wohnungssuchenden vor Abschluss des Mietvertrags irgendein Entgelt zu verlangen – ein klassischer Fall des Vorauszahlungsverbots (vgl. Vorschussverbot).
- AGB-Klauseln unwirksam: Formularmäßige Klauseln, die eine Vorschusspflicht des Kunden begründen, halten der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB regelmäßig nicht stand, da sie den Kunden unangemessen benachteiligen und vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags abweichen.
- Abgrenzung zum zulässigen Aufwendungsersatz: Zulässig bleibt ein gesondert und transparent vereinbarter Ersatz konkreter Auslagen (z. B. für ein beauftragtes Wertgutachten), sofern dieser nicht als verdeckte Provisionsvorauszahlung fungiert.
- Ausnahme bei Aufwendungsersatzvereinbarung nach § 652 Abs. 2 BGB: Nur wenn ausdrücklich vereinbart, kann Aufwendungsersatz auch unabhängig vom Erfolg geschuldet sein – dies ersetzt aber nicht die Provision selbst und muss klar von ihr getrennt werden.
- Praxisrelevanz: Makler, die vorab Zahlungen verlangen ("Bearbeitungsgebühr", "Reservierungsgebühr für die Provision"), riskieren zivilrechtliche Rückforderungsansprüche, aufsichtsrechtliche Beanstandungen und Reputationsschäden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler verlangt von einem Kaufinteressenten vor der ersten Besichtigung eine "Vermittlungsanzahlung" von 1.000 Euro auf die spätere Provision. Kommt der Kaufvertrag später zustande, ist die Zahlung zwar auf die Provision anrechenbar; kommt kein Vertrag zustande, muss der Makler den Betrag als rechtsgrundlos erlangt zurückzahlen.
Rechtsgrundlage
- § 652 Abs. 1 BGB – Erfolgsprinzip: Provisionsanspruch entsteht erst mit Vertragsschluss, nicht vorher.
- § 812 BGB – Rückforderungsanspruch bei rechtsgrundlos geleisteten Vorschüssen (ungerechtfertigte Bereicherung).
- § 2 WoVermittG – Ausdrückliches Verbot, von Wohnungssuchenden vor Mietvertragsschluss Entgelt zu verlangen.