Qualifizierte Mehrheit
Auch: Zweidrittelmehrheit · doppelt qualifizierte Mehrheit
Die qualifizierte Mehrheit ist ein gesetzlich oder vertraglich erhöhtes Mehrheitserfordernis für Beschlüsse der Eigentümerversammlung, das über die im WEG übliche einfache Mehrheit hinausgeht – etwa zwei Drittel der Stimmen statt der einfachen Mehrheit.
Ausführliche Erklärung
Der gesetzliche Regelfall im Wohnungseigentumsrecht ist die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG): Es zählen nur die anwesenden bzw. vertretenen und abstimmenden Eigentümer, Enthaltungen bleiben unberücksichtigt. Für bestimmte, wirtschaftlich oder strukturell bedeutsame Entscheidungen verlangt das Gesetz jedoch eine erhöhte, "qualifizierte" Mehrheit:
- Doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 WEG: Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile – erforderlich z. B., um die Kosten einer baulichen Veränderung (etwa einer Photovoltaikanlage oder eines Aufzugs) auf alle Eigentümer umzulegen.
- Vereinbarungsänderungen: Änderungen der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung erfordern in der Regel Einstimmigkeit bzw. eine in der Vereinbarung festgelegte qualifizierte Mehrheit.
- Vollständig virtuelle Eigentümerversammlung: Seit der Novelle 2024 ist hierfür eine Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen erforderlich (§ 23 Abs. 1a WEG).
- Auch Gemeinschaftsordnungen können eigene qualifizierte Mehrheitserfordernisse für bestimmte Beschlussgegenstände (z. B. bauliche Veränderungen, Verwalterwechsel) vorsehen.
Für den Makler ist wichtig zu wissen: Ob eine Maßnahme (z. B. eine dringend nötige Fassadensanierung) tatsächlich beschlossen werden kann, hängt oft entscheidend davon ab, welches Mehrheitserfordernis gilt und wie zerstritten oder handlungsfähig die Eigentümergemeinschaft ist. Bei der Objektbewertung lohnt ein Blick in die Beschlusssammlung, um zu erkennen, ob wichtige Sanierungsbeschlüsse an fehlenden qualifizierten Mehrheiten gescheitert sind.
Beispiel aus der Praxis
Eine WEG möchte die Kosten für einen neu einzubauenden Aufzug auf alle Eigentümer umlegen. Dafür ist ein Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile nötig. Erhält die Maßnahme nur eine einfache Mehrheit, kommt keine Kostenumlage auf alle zustande – die Kosten trägt dann allein, wer die Maßnahme verlangt hat.
Rechtsgrundlage
- § 21 Abs. 2 WEG – doppelt qualifizierte Mehrheit für die Kostenumlage baulicher Veränderungen auf alle Eigentümer.
- § 25 Abs. 1 WEG – gesetzlicher Regelfall der einfachen Mehrheit als Vergleichsmaßstab.
- § 23 Abs. 1a WEG – Dreiviertelmehrheit für den Beschluss vollständig virtueller Versammlungen.