Return on Investment
Auch: ROI · Kapitalrendite · Kapitalrentabilität
Der Return on Investment (ROI) ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die den erzielten Gewinn eines Investments ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital setzt. Bei Immobilien wird der ROI genutzt, um zu bewerten, wie effizient das investierte Kapital – meist über die gesamte Haltedauer – rentiert.
Ausführliche Erklärung
Der ROI ist eine der universellsten Renditekennzahlen und wird in der Immobilienpraxis oft synonym oder ergänzend zu spezifischeren Kennzahlen wie der Eigenkapitalrendite oder dem Equity Multiple verwendet. Wichtig für den Makler ist die begriffliche Abgrenzung, da „ROI" in der Praxis nicht immer einheitlich berechnet wird:
Grundformel: ROI = Gewinn ÷ eingesetztes Kapital × 100
Bei Immobilieninvestments kann der ROI unterschiedlich definiert werden, je nachdem, ob nur das eingesetzte Eigenkapital oder der gesamte Kaufpreis (inklusive Fremdkapital) als Bezugsgröße dient, und ob laufende Erträge (Mieteinnahmen) sowie Wertsteigerungen einbezogen werden. In der Immobilienpraxis wird häufig unterschieden zwischen:
- ROI bezogen auf das Eigenkapital – entspricht im Wesentlichen der Eigenkapitalrendite und berücksichtigt den Leverage-Effekt durch Fremdfinanzierung.
- ROI über die Gesamtinvestition – bezieht Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und ggf. Modernisierungskosten als Basis ein, unabhängig von der Finanzierungsstruktur.
- Gesamt-ROI über die Haltedauer – summiert alle laufenden Cashflows plus den Veräußerungsgewinn am Ende der Haltedauer und setzt diese Summe ins Verhältnis zum ursprünglichen Kapitaleinsatz (vergleichbar mit dem Equity Multiple, jedoch meist als Prozentwert statt als Faktor ausgedrückt).
Für den Makler ist entscheidend, bei jeder Verwendung des Begriffs „ROI" gegenüber Kunden transparent zu machen, welche Bezugsgröße und welcher Zeitraum zugrunde liegen, da sonst Investitionsentscheidungen auf Basis nicht vergleichbarer Kennzahlen getroffen werden. Anders als die laufende Rendite (z. B. Ausschüttungsrendite) berücksichtigt der ROI typischerweise auch den Veräußerungserlös und ist damit eine Totalperiodenbetrachtung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger investiert 100.000 Euro Eigenkapital in eine vermietete Eigentumswohnung. Über zehn Jahre erzielt er laufende Nettomieteinnahmen von insgesamt 40.000 Euro und verkauft die Wohnung anschließend mit einem Gewinn von 60.000 Euro gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis. Der Gesamtgewinn von 100.000 Euro entspricht damit einem ROI von 100 % über zehn Jahre bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der ROI ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl ohne eigenständige gesetzliche Regelung.