Rückauflassungsvormerkung
Auch: Rückübertragungsvormerkung
Die Rückauflassungsvormerkung ist eine Grundbucheintragung, die einen künftigen Anspruch auf Rückübertragung eines bereits übertragenen Grundstücks sichert. Sie schützt typischerweise den Erwerber, wenn eine Rückabwicklung – etwa wegen Insolvenz des Bauträgers oder Nichterfüllung vertraglicher Pflichten – droht.
Ausführliche Erklärung
Während die "normale" Auflassungsvormerkung den Käufer vor der Eigentumsumschreibung gegen Zwischenverfügungen des Verkäufers absichert, sichert die Rückauflassungsvormerkung den umgekehrten Fall:
- Typischer Anwendungsfall Bauträgervertrag: Erwirbt ein Käufer eine noch zu errichtende Immobilie vom Bauträger und zahlt Raten nach Baufortschritt (§ 3 MaBV), besteht das Risiko, dass der Bauträger insolvent wird, bevor das Bauvorhaben fertiggestellt ist. Für bestimmte Konstellationen (z. B. bei Erwerb vom teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG oder in Sicherungsvereinbarungen) kann eine Rückauflassungsvormerkung vereinbart werden, die dem Erwerber im Fall des Scheiterns einen dinglich gesicherten Anspruch auf Rückübertragung gibt.
- Weitere Anwendungsfälle: Auch bei Grundstücksübertragungen mit Rückübertragungsvorbehalt (z. B. Schenkung unter Widerrufsvorbehalt, Übertragung mit auflösender Bedingung) kann eine Rückauflassungsvormerkung den späteren Rückübertragungsanspruch absichern.
- Wirkung: Wie jede Vormerkung nach § 883 BGB schützt sie den Berechtigten vor zwischenzeitlichen Verfügungen (z. B. Weiterverkauf oder Neubelastung durch den aktuellen Eigentümer) und sichert den Rang für den späteren Rückübertragungsanspruch.
- Praxisrelevanz für den Makler: Bei Bauträgerkäufen mit Ratenzahlung sollte der Makler wissen, dass neben der klassischen Absicherung über Bürgschaften (§ 7 MaBV) auch eine Rückauflassungsvormerkung als zusätzliches Sicherungsinstrument im Kaufvertrag vereinbart werden kann – dies ist Verhandlungssache und wird individuell im notariellen Vertrag geregelt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung im Bau und zahlt bereits mehrere Baufortschrittsraten, als der Bauträger insolvent wird. War zugunsten des Käufers eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen, ist sein Anspruch auf Rückübertragung des Miteigentumsanteils dinglich gesichert und geht Zwischenverfügungen oder neuen Gläubigern des Bauträgers vor.
Rechtsgrundlage
- § 883 BGB – Grundnorm der Vormerkung zur Sicherung eines schuldrechtlichen Übertragungsanspruchs, hier des Rückübertragungsanspruchs.
- § 7 MaBV – Regelt alternative Absicherungsformen (u. a. Bürgschaften) bei Bauträgerverträgen, zu denen die Rückauflassungsvormerkung als vertragliche Ergänzung treten kann.