Scheidung

Für Makler ist die Scheidung einer der häufigsten Auslöser eines "erzwungenen" Immobilienverkaufs. Drei rechtliche Ebenen wirken dabei zusammen:

• Güterrecht/Zugewinnausgleich: Leben die Ehegatten – wie im gesetzlichen Regelfall ohne Ehevertrag – im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wird bei Scheidung der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs beider Partner ausgeglichen. Eine Immobilie fließt dabei nicht automatisch hälftig an beide, sondern wird wertmäßig in die Zugewinnberechnung einbezogen; der Ausgleich erfolgt meist als Geldzahlung.
• Nutzung der Ehewohnung: Unabhängig von den Eigentumsverhältnissen kann ein Ehegatte während der Trennungszeit und – bei entsprechender Härte – auch nach der Scheidung verlangen, die gemeinsam bewohnte Immobilie allein nutzen zu dürfen. Das schränkt die tatsächliche Verkaufsfähigkeit ein, solange keine Einigung besteht.
• Auseinandersetzung von Miteigentum: Steht die Immobilie im gemeinsamen Eigentum beider Ehegatten und lässt sich keine Einigung über Verkauf oder Übernahme erzielen, kann jeder Miteigentümer eine Teilungsversteigerung beantragen, um die Gemeinschaft aufzulösen – regelmäßig mit spürbaren Wertabschlägen gegenüber einem freihändigen Verkauf.

In der Praxis empfiehlt sich für Makler, frühzeitig zu klären, wer Eigentümer ist, ob ein Nutzungsrecht besteht und ob beide Parteien dem Verkauf zustimmen, bevor eine Vermarktung beginnt.

Ein Ehepaar trennt sich; das gemeinsam finanzierte Einfamilienhaus steht im hälftigen Miteigentum. Da sich beide über einen Verkauf einig sind, beauftragen sie gemeinsam einen Makler, verkaufen die Immobilie und teilen den Erlös nach Abzug der Restschuld hälftig. Wären sie sich nicht einig gewesen, hätte ein Ehegatte eine Teilungsversteigerung beantragen können.