Güterstand

Für Immobilienmakler ist der Güterstand relevant, weil er darüber entscheidet, wer bei Kauf, Verkauf oder Belastung einer Immobilie mitwirken muss und wie sich eine Scheidung auf das Eigentum auswirkt.

Gesetzlicher Regelfall ist die Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB): Ehegatten leben in diesem Güterstand, wenn sie durch Ehevertrag nichts anderes vereinbaren. Die Vermögen der Ehegatten bleiben getrennt – jeder kann grundsätzlich frei über sein Vermögen verfügen; erst bei Beendigung der Ehe wird der während der Ehezeit erzielte Vermögenszuwachs (Zugewinn) ausgeglichen. Eine Besonderheit betrifft Immobiliengeschäfte: Will ein Ehegatte im Zugewinngemeinschafts-Güterstand über sein Vermögen im Ganzen oder über einen Haushaltsgegenstand verfügen, kann die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich sein.

Vereinbaren die Ehegatten per Ehevertrag Gütertrennung (§ 1414 BGB), bleiben die Vermögen vollständig getrennt, und es findet auch bei Beendigung der Ehe kein Zugewinnausgleich statt – jeder Ehegatte bleibt Alleineigentümer seines Vermögens einschließlich etwaiger Immobilien.

Bei der Gütergemeinschaft (§§ 1415 bis 1518 BGB) wird das Vermögen beider Ehegatten grundsätzlich zu gemeinschaftlichem Vermögen (Gesamtgut); über Immobilien im Gesamtgut können die Ehegatten in aller Regel nur gemeinsam verfügen. Diese Form ist in der Praxis selten, weil sie notariell vereinbart werden muss und weitreichende Bindungen schafft.

Ein Ehepaar möchte eine gemeinsam bewohnte Immobilie verkaufen. Da beide im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben und die Immobilie das wesentliche Vermögen darstellt, muss der Notar prüfen, ob beide Ehegatten dem Verkauf zustimmen müssen, auch wenn nur einer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.