Schlüsselübergabe
Auch: Übergabe der Schlüssel · Objektübergabe
Die Schlüsselübergabe ist der praktische Vorgang, bei dem der bisherige Eigentümer oder Vermieter dem neuen Eigentümer bzw. Mieter alle Schlüssel zur Immobilie aushändigt. Sie markiert in der Praxis den Zeitpunkt, ab dem der Erwerber die Immobilie tatsächlich nutzen und betreten kann.
Ausführliche Erklärung
Rechtlich ist die Schlüsselübergabe kein eigenständiger Rechtsakt, sondern der tatsächliche Vollzug des im Kaufvertrag vereinbarten Besitzübergangs (§ 854 BGB definiert Besitz als tatsächliche Gewalt über eine Sache). Der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe wird im notariellen Kaufvertrag üblicherweise an Bedingungen geknüpft, meist an die vollständige Kaufpreiszahlung, da der Verkäufer sonst das Druckmittel des Besitzes verliert, bevor er sein Geld erhalten hat.
Für den Makler wichtige Praxispunkte:
- Nutzen-Lasten-Wechsel: Mit der Übergabe gehen üblicherweise Nutzen (z. B. Mieteinnahmen) und Lasten (z. B. Betriebskosten, Instandhaltungspflichten, Gefahr des zufälligen Untergangs nach § 446 BGB) auf den Käufer über. Dieser Zeitpunkt sollte klar vertraglich fixiert und nicht automatisch mit dem Beurkundungstermin gleichgesetzt werden.
- Übergabeprotokoll: Bei der Schlüsselübergabe wird in der Praxis ein Protokoll erstellt, das Zählerstände (Strom, Gas, Wasser), Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel, sichtbare Mängel und den Zustand der Immobilie dokumentiert. Dies dient als Beweismittel bei späteren Streitigkeiten über Mängel oder Verbrauchsabrechnungen.
- Vollständigkeit: Alle Schlüssel (auch Nachschlüssel Dritter, Garagen-, Briefkasten-, Kellerschlüssel) sollten übergeben oder ihr Verbleib dokumentiert werden, um spätere Haftungsfragen (z. B. bei Schlossaustausch) zu vermeiden.
- Bei Vermietung markiert die Schlüsselübergabe zugleich den Beginn des Mietverhältnisses und die Fälligkeit der Miete.
Makler organisieren die Schlüsselübergabe häufig selbst als Termin vor Ort, moderieren zwischen den Parteien und stellen sicher, dass das Übergabeprotokoll von beiden Seiten unterschrieben wird.
Beispiel aus der Praxis
Nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises vereinbaren Käufer und Verkäufer einen Übergabetermin. Der Makler begleitet die Übergabe, liest gemeinsam mit beiden Parteien die Zählerstände ab, überprüft die Vollständigkeit von acht Haustürschlüsseln und lässt das Übergabeprotokoll von Käufer und Verkäufer unterschreiben.