Schwarzgeldabrede

Da sich Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren am beurkundeten Kaufpreis bemessen, besteht für manche Beteiligte der Anreiz, einen niedrigeren Kaufpreis zu beurkunden und die Differenz außerhalb der Urkunde zu vereinbaren und zu zahlen. Rechtlich handelt es sich dabei um ein klassisches Scheingeschäft: Der beurkundete (niedrige) Kaufpreis ist nach § 117 Abs. 1 BGB nur zum Schein vereinbart und deshalb nichtig; maßgeblich ist der tatsächlich gewollte, verdeckte höhere Kaufpreis (§ 117 Abs. 2 BGB).

Für die Wirksamkeit des gesamten Kaufvertrags hat das gravierende Folgen: Da der Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden muss (§ 311b Abs. 1 BGB) und die Schwarzgeldabrede gerade nicht in der Urkunde steht, fehlt es an der Beurkundung des wirklich gewollten Geschäfts - der Vertrag ist deshalb zunächst formnichtig. Diese Nichtigkeit wird nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB erst geheilt, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfolgen; bis dahin kann sich jede Partei vom Geschäft lösen, ohne dass die andere Seite Erfüllung verlangen kann.

Neben der zivilrechtlichen Unsicherheit drohen weitere Risiken:

• Steuerliche Konsequenzen: Die Verkürzung der Grunderwerbsteuer durch Angabe eines zu niedrigen Kaufpreises erfüllt den Tatbestand der Steuerhinterziehung (§ 370 AO) - sowohl für den, der die Schwarzzahlung annimmt, als auch für den, der sie leistet und dadurch die Steuerbemessungsgrundlage senkt.
• Beweisprobleme: Die schwarz gezahlte Summe ist rechtlich nicht abgesichert; kommt es zum Streit, kann der Zahlende sie kaum gerichtlich durchsetzen, da er sich selbst einer Straftat bezichtigen müsste.
• Berufsrechtliche Risiken für Makler: Wer als Makler von einer Schwarzgeldabrede weiß oder sie sogar vermittelt, riskiert Beihilfe zur Steuerhinterziehung sowie den Verlust seines Provisionsanspruchs und seiner Erlaubnis nach § 34c GewO.

Makler sollten Käufer und Verkäufer daher unmissverständlich auf die zivil- und strafrechtlichen Risiken solcher Nebenabreden hinweisen und sich an derartigen Konstruktionen unter keinen Umständen beteiligen.

Verkäufer und Käufer vereinbaren mündlich, dass für ein Haus tatsächlich 450.000 Euro gezahlt werden, im notariellen Kaufvertrag aber nur 400.000 Euro beurkundet werden; die restlichen 50.000 Euro sollen bar und ohne Beleg übergeben werden. Damit sparen beide Grunderwerbsteuer auf die Differenz - begehen aber Steuerhinterziehung, und der Kaufvertrag ist bis zur Eintragung im Grundbuch formnichtig, da der wahre Kaufpreis nicht beurkundet wurde.