Selbstfundklausel

Die Selbstfundklausel ist eng mit den unterschiedlichen Auftragsformen verknüpft und für den Makler ein zentraler Verhandlungspunkt bei Vertragsabschluss:

• Beim einfachen Maklerauftrag ist der Selbstfund des Eigentümers ohnehin gesetzlich unproblematisch möglich – die Klausel stellt dies meist nur deklaratorisch klar.
• Beim Alleinauftrag ist die Selbstfundklausel entscheidend, um die zwei Unterformen zu unterscheiden: Beim einfachen Alleinauftrag bleibt das Selbstfundrecht bestehen (der Eigentümer darf privat verkaufen, ohne Provision zu schulden). Beim qualifizierten Alleinauftrag wird das Selbstfundrecht eingeschränkt oder ausgeschlossen – der Eigentümer muss auch selbst gefundene Interessenten an den Makler melden bzw. über ihn abwickeln.
• AGB-Kontrolle: Da Alleinaufträge meist als vorformulierte Vertragsbedingungen gestellt werden, unterliegt der Ausschluss oder die Einschränkung des Selbstfundrechts der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff., § 307 BGB. Eine vollständige, zeitlich unbegrenzte Aushebelung des Selbstfundrechts ohne angemessene Gegenleistung kann unwirksam sein.
• Praxisrelevanz: Für Eigentümer ist die Klausel oft ein entscheidendes Verhandlungsargument, bevor sie sich auf einen Alleinauftrag einlassen – viele bestehen auf dem Selbstfundrecht, um z. B. den Verkauf an Familienmitglieder oder Nachbarn provisionsfrei zu ermöglichen.
• Nachweispflicht: Kommt es zum Streit, muss der Eigentümer regelmäßig darlegen und beweisen, dass der Kontakt zum Käufer tatsächlich ohne jede Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit zustande kam (kein "Anlocken" durch Exposé, keine Weitergabe von Kontakten Dritter).

Ein Eigentümer schließt einen einfachen Alleinauftrag mit Selbstfundklausel ab. Während der Laufzeit verkauft er die Immobilie direkt an seinen Bruder, der über die Familie vom Verkauf erfahren hat und nie ein Exposé des Maklers gesehen hat. Da die Selbstfundklausel greift, entsteht kein Provisionsanspruch des Maklers.