Sicherheiten

Banken vergeben Immobiliendarlehen in aller Regel nur gegen Bestellung dinglicher Sicherheiten am Grundstück. Die beiden zentralen Grundpfandrechte sind:

• Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB): Die in der Praxis heute übliche Form. Sie ist nicht akzessorisch, das heißt rechtlich unabhängig vom gesicherten Darlehen. Erlischt die Darlehensforderung (z. B. durch vollständige Rückzahlung), bleibt die Grundschuld formal bestehen und muss gesondert gelöscht oder für eine neue Finanzierung genutzt werden.
• Hypothek (§§ 1113 ff. BGB): Anders als die Grundschuld ist die Hypothek akzessorisch, das heißt an den Bestand der gesicherten Forderung gebunden – erlischt die Forderung, erlischt grundsätzlich auch die Hypothek. In der Bankenpraxis spielt sie heute eine untergeordnete Rolle gegenüber der Grundschuld.

Daneben kommen als weitere Sicherheiten Bürgschaften (§§ 765 ff. BGB) Dritter, die Abtretung von Ansprüchen aus Lebens- oder Risikolebensversicherungen, die Verpfändung von Sparguthaben oder Wertpapierdepots sowie – bei gewerblichen Finanzierungen – Sicherungsübereignungen in Betracht. Die Höhe der bestellten Sicherheiten orientiert sich regelmäßig am Beleihungswert der Immobilie; reicht dieser nicht aus, verlangen Banken häufig zusätzliche Sicherheiten oder ein höheres Eigenkapital. Für Makler ist das Thema relevant, weil unzureichende oder komplizierte Besicherungsmöglichkeiten (z. B. bei bereits belasteten Objekten) die Finanzierbarkeit und damit die Verkaufschancen einer Immobilie beeinflussen.

Eine Bank finanziert den Kauf eines Einfamilienhauses und lässt sich zur Absicherung des Darlehens eine Grundschuld in Höhe der Darlehenssumme im Grundbuch eintragen. Zusätzlich tritt der Käufer Ansprüche aus einer Risikolebensversicherung an die Bank ab, um das Ausfallrisiko im Todesfall abzudecken.