Bürgschaft
Auch: Bürgschaftsvertrag · Ausfallbürgschaft
Eine Bürgschaft ist eine zusätzliche Kreditsicherheit, bei der eine dritte Person (der Bürge) sich gegenüber der Bank verpflichtet, die Schulden des Kreditnehmers zu begleichen, falls dieser seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
Ausführliche Erklärung
Bürgschaften spielen bei der Immobilienfinanzierung vor allem dann eine Rolle, wenn die Bonität oder das Eigenkapital des Kreditnehmers allein nicht ausreicht, um die von der Bank gewünschten Sicherheiten zu erfüllen. Häufige Konstellationen: Eltern verbürgen sich für die Finanzierung ihrer Kinder, oder ein Geschäftspartner übernimmt eine Bürgschaft bei einer gewerblich genutzten Immobilie.
Rechtlich zu unterscheiden sind vor allem zwei Bürgschaftsarten:
- Ausfallbürgschaft: Die Bank muss zunächst erfolglos versuchen, die Forderung beim Hauptschuldner (und ggf. aus vorhandenen Sicherheiten) zu realisieren, bevor sie den Bürgen in Anspruch nehmen kann.
- Selbstschuldnerische Bürgschaft (§ 773 BGB): Der Bürge verzichtet auf die sogenannte Einrede der Vorausklage – die Bank kann ihn sofort in Anspruch nehmen, ohne zuvor gegen den Hauptschuldner vorgehen zu müssen. Diese Form ist in der Bankpraxis der Regelfall und für den Bürgen deutlich risikoreicher.
Praxisrelevante Punkte für Makler:
- Warnfunktion und Formstrenge: Die Rechtsprechung des BGH schützt insbesondere einkommens- und vermögensschwache Bürgen (etwa Angehörige) vor sittenwidriger Überforderung durch Bürgschaftsverträge, die in einem krassen Missverhältnis zur finanziellen Leistungsfähigkeit des Bürgen stehen.
- Umfang der Haftung: Bürgen sollten sich stets bewusst sein, dass sie im Ernstfall für die volle (oder vertraglich begrenzte) Darlehenssumme haften, nicht nur für einen symbolischen Betrag.
- Alternative zur klassischen Bürgschaft: Bei fehlenden privaten Bürgen kann eine Bürgschaftsbank einspringen, insbesondere im gewerblichen Immobilienbereich.
- Bedeutung für den Makler: Wird eine Finanzierung durch eine Bürgschaft abgesichert, sollte der Makler wissen, dass dies oft ein Indiz für eine angespannte Eigenkapitalsituation des Käufers ist, und den Verkaufsprozess entsprechend realistisch einschätzen.
Beispiel aus der Praxis
Die Eltern eines jungen Käufers übernehmen eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von 50.000 Euro, um die Finanzierung einer Eigentumswohnung zu ermöglichen, da der Käufer allein nicht über ausreichend Eigenkapital verfügt. Gerät der Käufer in Zahlungsverzug, kann die Bank die Eltern direkt und ohne vorherige Zwangsvollstreckung gegen den Käufer in Anspruch nehmen.