Sicherungsschein
Auch: Verpfändungsanzeige
Der Sicherungsschein ist eine Bestätigung des Gebäudeversicherers, mit der einem im Grundbuch eingetragenen Grundpfandgläubiger (meist einer finanzierenden Bank) nachgewiesen wird, dass für das beliehene Objekt eine ausreichende Wohngebäudeversicherung besteht und die Rechte des Gläubigers im Schadenfall (Realgläubigersicherung) berücksichtigt werden.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Sicherungsschein vor allem bei der Immobilienfinanzierung und im Zusammenhang mit Grundpfandrechten relevant:
- Zweck: Finanzierende Banken verlangen bei der Grundschuldbestellung regelmäßig den Nachweis, dass das beliehene Gebäude ausreichend gegen Feuer- und Elementarschäden versichert ist. Der Sicherungsschein dokumentiert dies und stellt sicher, dass die Bank im Schadenfall über ihre Rechte (u. a. Zustimmungserfordernis bei Auszahlung an den Eigentümer) informiert bleibt.
- Rechtlicher Hintergrund – Realgläubigersicherung: Nach §§ 142 ff. VVG hat ein Realgläubiger (z. B. Grundschuld- oder Hypothekengläubiger) besondere Schutzrechte in der Feuerversicherung: Er muss vom Versicherer über Vertragsänderungen, Kündigungen oder Zahlungsverzug informiert werden, und Entschädigungsleistungen dürfen ohne seine Zustimmung teils nicht an den Versicherungsnehmer ausgezahlt werden, solange seine Forderung nicht befriedigt ist.
- Praxisablauf: Der Versicherer stellt den Sicherungsschein aus und übersendet ihn direkt an den im Grundbuch eingetragenen Gläubiger oder händigt ihn dem Eigentümer zur Weiterleitung an die Bank aus. Ohne diesen Nachweis zögern Banken häufig die Auszahlung des Darlehens hinaus.
- Bedeutung beim Immobilienverkauf: Beim Eigentümerwechsel geht die bestehende Wohngebäudeversicherung automatisch auf den Käufer über (§ 95 VVG); bei gleichzeitiger Umfinanzierung verlangt die neue finanzierende Bank in der Regel einen aktuellen Sicherungsschein, bevor sie die Grundschuld eintragen lässt bzw. valutiert.
- Fehlender Sicherungsschein als Verzögerungsrisiko: Da Banken die Kaufpreisfinanzierung oft von der Vorlage des Sicherungsscheins abhängig machen, sollte der Makler frühzeitig auf die rechtzeitige Beschaffung hinwirken, um Verzögerungen bei Notartermin und Grundbuchvollzug zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Eine Bank finanziert den Kauf eines Einfamilienhauses und verlangt vor Auszahlung des Darlehens den Sicherungsschein der Wohngebäudeversicherung als Nachweis, dass das Objekt ausreichend gegen Feuer- und Elementarschäden abgesichert ist. Der Käufer beauftragt den bestehenden oder einen neuen Versicherer, den Sicherungsschein direkt an die finanzierende Bank zu übersenden, damit die Auszahlung fristgerecht erfolgen kann.
Rechtsgrundlage
- §§ 142-149 VVG – Rechte des Realgläubigers (Hypotheken-/Grundschuldgläubiger) in der Feuerversicherung, insbesondere Informations- und Zustimmungsrechte bei Vertragsänderungen und Auszahlungen.