Sicherungspflicht Bauträger
Auch: besondere Sicherungspflichten für Bauträger
Die Sicherungspflicht des Bauträgers verpflichtet ihn, Zahlungen des Erwerbers nur entgegenzunehmen, wenn dessen Eigentumsübertragungsanspruch im Grundbuch abgesichert ist und das Vertragsobjekt von Grundpfandrechten freigestellt wird oder dies sichergestellt ist. Geregelt ist dies in § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Ausführliche Erklärung
Beim Bauträgervertrag zahlt der Erwerber regelmäßig erhebliche Beträge, bevor das Bauvorhaben fertiggestellt und das Eigentum übertragen ist. Um dieses Vorleistungsrisiko abzufedern, verlangt § 3 MaBV, dass der Bauträger vor Entgegennahme von Zahlungen mehrere Sicherungsvoraussetzungen erfüllt: Der notarielle Bauträgervertrag muss rechtswirksam sein und die erforderlichen Genehmigungen müssen vorliegen, zugunsten des Erwerbers muss eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und rangrichtig gesichert sein, das Vertragsobjekt muss – auch bei Nichtfertigstellung – von allen dem Vormerkungsrang vorgehenden Grundpfandrechten freigestellt werden können, und die Baugenehmigung muss erteilt oder der Baubeginn zulässig sein. Die Zahlungen des Erwerbers dürfen dann grundsätzlich nur in bis zu sieben Teilraten entsprechend dem erreichten Bautenstand abgerufen werden (sogenannter Ratenplan nach § 3 Abs. 2 MaBV).
Als Alternative zur „Registrierungslösung" nach § 3 MaBV erlaubt § 7 MaBV die „Bürgschaftslösung": Statt der grundbuchlichen und ratierlichen Absicherung kann der Bauträger dem Erwerber eine selbstschuldnerische Bürgschaft eines zugelassenen Kreditinstituts oder Versicherers stellen, die Vorauszahlungen bis zur Fertigstellung absichert. Die Sicherungspflicht für Grundpfandrechte endet bei vollständiger Fertigstellung unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme; wird das Vorhaben nicht fertiggestellt, endet sie nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils. Verstöße gegen die Sicherungspflichten sind bußgeldbewehrt und können erhebliche Haftungsrisiken für den Bauträger begründen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Erwerber schließt einen notariellen Bauträgervertrag über eine Eigentumswohnung im Bau. Bevor er die erste Kaufpreisrate zahlt, muss der Bauträger sicherstellen, dass zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und das Objekt von vorrangigen Grundpfandrechten freigestellt werden kann – erst dann darf er die im Ratenplan vorgesehene erste Zahlung anfordern.