Sittenwidrigkeit
Auch: Verstoß gegen die guten Sitten
Sittenwidrigkeit bezeichnet einen Verstoß eines Rechtsgeschäfts gegen die guten Sitten. Nach § 138 Abs. 1 BGB ist ein solches Geschäft nichtig – es entfaltet von Anfang an keine Rechtswirkung. Bei Immobiliengeschäften spielt Sittenwidrigkeit vor allem in Form des Wuchers eine Rolle, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen.
Ausführliche Erklärung
§ 138 BGB schützt vor Rechtsgeschäften, die mit grundlegenden Wertvorstellungen der Rechtsordnung unvereinbar sind. Der Begriff „gute Sitten" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, den die Rechtsprechung im Einzelfall konkretisiert – etwa bei Knebelungsverträgen, Gläubigergefährdung oder krassen Übervorteilungen.
Im Immobilienbereich ist die praktisch bedeutsamste Fallgruppe der Wucher nach § 138 Abs. 2 BGB: Nichtig ist ein Rechtsgeschäft, bei dem jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des mangelnden Urteilsvermögens oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen. Ein solches Missverhältnis wird von der Rechtsprechung bei Grundstücksgeschäften regelmäßig angenommen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert um etwa 90 % oder mehr übersteigt beziehungsweise deutlich darunter liegt – feste Prozentgrenzen bestimmt jedoch stets das Gericht im Einzelfall unter Würdigung aller Umstände.
Auch ohne die verschärften Wucher-Voraussetzungen des Abs. 2 kann ein „wucherähnliches" Geschäft nach dem allgemeinen Sittenwidrigkeitstatbestand des Abs. 1 nichtig sein, wenn zu einem auffälligen Missverhältnis weitere verwerfliche Umstände hinzutreten, etwa eine bewusste Ausnutzung der schwächeren Verhandlungsposition des Vertragspartners. Für Makler und Verkäufer ist die Sittenwidrigkeitsprüfung besonders bei Notverkäufen relevant, bei denen wirtschaftlicher Druck zu einem stark unter Marktwert liegenden Verkaufspreis führen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer gerät in eine finanzielle Notlage und muss sein Haus kurzfristig verkaufen. Ein Investor bietet nur 40 % des ermittelten Verkehrswerts und nutzt dabei erkennbar die Zwangslage des Verkäufers aus. Stellt sich später heraus, dass der Käufer die Notlage bewusst ausgenutzt hat, kann der Kaufvertrag wegen Wuchers nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig sein.
Rechtsgrundlage
- § 138 Abs. 1 BGB – Nichtigkeit von Rechtsgeschäften, die gegen die guten Sitten verstoßen.
- § 138 Abs. 2 BGB – Wucher: Nichtigkeit bei Ausbeutung einer Zwangslage und auffälligem Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung.