Solidaritätszuschlag auf Immobilienerträge
Auch: Soli
Der Solidaritätszuschlag ist ein Zuschlag von 5,5 % auf die festgesetzte Einkommen-, Körperschaft- oder Kapitalertragsteuer. Seit der Reform 2021 wird er für die überwiegende Mehrheit der Steuerzahler aufgrund einer angehobenen Freigrenze nicht mehr erhoben – auf Kapitalerträge, die der Abgeltungsteuer unterliegen (etwa REIT-Ausschüttungen oder Zinserträge), bleibt er jedoch unverändert fällig.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Kapitalanleger zu Immobilieninvestments beraten, ist die Unterscheidung zwischen den verschiedenen Erhebungsformen des Solidaritätszuschlags relevant:
- Wegfall für die meisten Steuerzahler seit 2021: Durch das „Gesetz zur Rückführung des Solidaritätszuschlags" wurde die Freigrenze so stark angehoben, dass rund 90 % der bisherigen Zahler keinen Soli mehr auf ihre Einkommensteuer entrichten. Für Vermieter mit normalen Mieteinkünften bedeutet das in den meisten Fällen keine zusätzliche Belastung mehr.
- Fortbestehen bei hohen Einkommen: Bei sehr hohen zu versteuernden Einkommen (z. B. aus umfangreichem Immobilienbesitz mit hohen Vermietungseinkünften) kann der Soli weiterhin anteilig anfallen, da die Freigrenze mit einer Gleitzone ausläuft, bevor der volle Zuschlag greift.
- Uneingeschränkte Weitergeltung bei der Abgeltungsteuer: Bei Kapitalerträgen, die der 25-prozentigen Abgeltungsteuer unterliegen – etwa Ausschüttungen aus REITs, Zinsen aus Anleihen oder Erträge aus Immobilienfonds –, wird der Solidaritätszuschlag von 5,5 % weiterhin ohne Freigrenze erhoben. Die Gesamtbelastung liegt hier effektiv bei etwa 26,375 % (25 % Kapitalertragsteuer zzgl. 5,5 % Soli darauf).
- Körperschaftsteuer: Auch bei Kapitalgesellschaften (z. B. Immobilien-GmbHs) wird der Solidaritätszuschlag auf die Körperschaftsteuer ohne Freigrenze weiterhin in voller Höhe erhoben.
- Praxisrelevanz: Bei der Renditeberechnung für Kapitalanleger sollte stets zwischen laufenden Vermietungseinkünften (regelmäßig soli-frei) und Kapitalerträgen aus indirekten Immobilienanlagen wie REITs oder Fonds (weiterhin soli-pflichtig) unterschieden werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Privatanleger erhält eine Ausschüttung aus einem börsennotierten REIT in Höhe von 10.000 Euro. Darauf fallen 25 % Abgeltungsteuer (2.500 Euro) zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Kapitalertragsteuer (137,50 Euro) an – unabhängig von seinem sonstigen Einkommen und ohne Freigrenze.
Rechtsgrundlage
- Solidaritätszuschlaggesetz 1995 (SolZG) in der seit 2021 geänderten Fassung – Regelt Bemessungsgrundlage, Freigrenze und Erhebung des Zuschlags.
- § 3 Abs. 1 Nr. 5 SolZG 1995 – Regelt die Erhebung des Solidaritätszuschlags auf die Kapitalertragsteuer ohne Freigrenze; § 43a EStG selbst betrifft nur die Bemessung der Kapitalertragsteuer.