Kapitalertragsteuer

Kapitalerträge im Sinne des Einkommensteuergesetzes unterliegen einem gesonderten Steuertarif von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer, der sogenannten Abgeltungsteuer. Wird die Steuer bereits an der Quelle als Kapitalertragsteuer einbehalten, hat dieser Abzug in den meisten Fällen abgeltende Wirkung: Die Kapitalerträge müssen dann grundsätzlich nicht mehr in der Einkommensteuererklärung angegeben werden, sofern kein Antrag auf Günstigerprüfung gestellt wird.

Für die Immobilienwirtschaft ist die Kapitalertragsteuer vor allem bei indirekten Investitionen relevant: Ausschüttungen von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds sowie von Real Estate Investment Trusts (REITs) sind Kapitalerträge und unterliegen dem Kapitalertragsteuerabzug. Ebenso betroffen sind Zinserträge, etwa aus der Anlage von Mietkautionen oder Instandhaltungsrücklagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wichtig ist die Abgrenzung zum Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie selbst: Veräußert eine Privatperson ein Grundstück oder eine Wohnung, unterliegt ein dabei erzielter Gewinn nicht der Kapitalertragsteuer, sondern – sofern die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung veräußert und nicht durchgehend selbst genutzt wurde – der regulären Einkommensteuer im Rahmen der privaten Veräußerungsgeschäfte. Kapitalertragsteuer und die Besteuerung privater Immobilienverkäufe sind also zwei unterschiedliche steuerliche Regime.

Ein Anleger hält Anteile an einem offenen Immobilienfonds und erhält eine jährliche Ausschüttung. Die Fondsgesellschaft behält darauf 25 Prozent Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag ein und führt sie an das Finanzamt ab; für den Anleger ist die Steuer damit in der Regel abgegolten. Verkauft derselbe Anleger dagegen privat eine vermietete Eigentumswohnung mit Gewinn nach acht Jahren Haltedauer, unterliegt dieser Gewinn nicht der Kapitalertragsteuer, sondern seiner persönlichen Einkommensteuer als privates Veräußerungsgeschäft.