Sonderleistungen des Verwalters

§ 27 WEG beschreibt die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, insbesondere die Pflicht, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind oder zur Fristwahrung notwendig werden. Eine Unterscheidung zwischen „Grundleistungen“ und „Sonderleistungen“ enthält das Gesetz jedoch nicht – sie ist Sache der vertraglichen Ausgestaltung im Verwaltervertrag. In der Praxis wird die laufende, im Verwaltervertrag pauschal abgegoltene Verwaltungstätigkeit (Grundleistungen, z. B. Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung, Rechnungslegung, Kommunikation mit Eigentümern) von Zusatzaufgaben abgegrenzt, die nicht regelmäßig anfallen oder einen erhöhten Aufwand verursachen.

Typische Sonderleistungen sind etwa die Begleitung größerer Sanierungsmaßnahmen, die Durchführung von Modernisierungsbeschlüssen, die Bearbeitung von Versicherungsschäden, gerichtliche oder außergerichtliche Vertretung in Beschlussklagen, die Erstellung von Sonderabrechnungen bei Eigentümerwechsel oder Beratungsleistungen im Zusammenhang mit Fördermitteln. Damit ein Verwalter für solche Zusatzleistungen ein gesondertes Honorar verlangen kann, muss der Verwaltervertrag die Sonderleistungen und ihre Vergütung möglichst klar benennen – pauschale oder intransparente Klauseln unterliegen der AGB-Kontrolle und können unwirksam sein. Fehlt eine vertragliche Regelung, ist im Streitfall zu klären, ob die Tätigkeit bereits von der Grundvergütung erfasst ist oder eine zusätzlich zu vergütende Sonderleistung darstellt.

Nach einem Rohrbruch im Gemeinschaftseigentum koordiniert der Verwalter die Schadensregulierung mit der Gebäudeversicherung, holt Handwerkerangebote ein und begleitet die Sanierung über mehrere Wochen. Da dies im Verwaltervertrag als Sonderleistung aufgeführt ist, stellt der Verwalter der Gemeinschaft hierfür zusätzlich zur monatlichen Verwaltervergütung ein gesondertes Honorar in Rechnung.