Grundleistungen des Verwalters
Auch: Regelleistungen des Verwalters · Kernaufgaben des Verwalters
Grundleistungen des Verwalters sind die regelmäßig anfallenden, im Verwaltervertrag durch das laufende Grundhonorar pauschal abgegoltenen Tätigkeiten der Wohnungseigentumsverwaltung – etwa die Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung, die Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowie die laufende Kontoführung.
Ausführliche Erklärung
Das WEG selbst kennt keine gesetzliche Unterscheidung zwischen "Grundleistungen" und "Sonderleistungen" des Verwalters. § 27 WEG beschreibt allgemein die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, insbesondere die Berechtigung und Verpflichtung, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung sowie Maßnahmen zur Fristwahrung oder Abwendung eines Nachteils eigenständig zu treffen. Die Abgrenzung zwischen Grund- und Sonderleistungen ist daher Sache der vertraglichen Ausgestaltung im Verwaltervertrag.
In der Praxis zählen zu den typischen Grundleistungen:
- Einberufung, Vorbereitung und Durchführung der ordentlichen Eigentümerversammlung sowie Erstellung der Niederschrift,
- Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung,
- laufende Kontoführung und Überwachung des Zahlungsverkehrs (Hausgeld, Rücklage),
- Umsetzung der von der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse im Rahmen der laufenden Verwaltung,
- allgemeine Korrespondenz mit Eigentümern, Behörden und Versorgungsunternehmen sowie
- Überwachung von Instandhaltungsmaßnahmen im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung.
Diese Tätigkeiten werden durch das im Verwaltervertrag vereinbarte Grundhonorar abgedeckt. Aufgaben, die darüber hinausgehen und nicht regelmäßig anfallen – etwa die Begleitung größerer Sanierungsmaßnahmen oder außergerichtliche Vertretung in Rechtsstreitigkeiten – gelten demgegenüber als Sonderleistungen, für die eine gesonderte Vergütung vereinbart werden kann. Für Makler und Beiräte ist die klare vertragliche Abgrenzung wichtig, um bei einem Verwalterwechsel unterschiedliche Angebote sachgerecht vergleichen zu können.
Beispiel aus der Praxis
Der Verwaltervertrag einer WEG listet als Grundleistungen unter anderem die jährliche Eigentümerversammlung, die Jahresabrechnung und die laufende Kontoführung auf, die mit dem monatlichen Grundhonorar von 25 Euro pro Einheit abgegolten sind. Für die Begleitung einer größeren Dachsanierung wird dagegen eine gesonderte Sonderleistung in Rechnung gestellt.
Rechtsgrundlage
- § 27 WEG – Gesetzliche Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung; keine gesetzliche Trennung zwischen Grund- und Sonderleistungen, diese ergibt sich aus dem Verwaltervertrag.