Grundlagenermittlung

Für Makler ist die Grundlagenermittlung vor allem bei der Beratung von Bauherren zu unbebauten Grundstücken oder bei der Projektentwicklungsberatung relevant:

• Leistungsinhalt (§ 34 HOAI, Anlage 10): Klärung der Aufgabenstellung, Beratung zum gesamten Leistungsbedarf, Formulierung von Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter, Zusammenfassen der Ergebnisse. Konkret geht es um Fragen wie: Was soll gebaut werden? Welche Nutzung ist vorgesehen? Welches Budget steht zur Verfügung? Welche baurechtlichen und städtebaulichen Rahmenbedingungen bestehen?
• Einordnung im HOAI-Leistungsbild: Die Grundlagenermittlung ist gemäß Anlage 10 HOAI mit rund 2 % des Gesamthonorars die kleinste, aber strategisch wichtigste Leistungsphase, da hier die Weichen für alle Folgephasen (Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung) gestellt werden.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung unbebauter oder bebaubarer Grundstücke ist die Grundlagenermittlung der Punkt, an dem Käufer typischerweise erste Machbarkeitsfragen klären – z. B. ob und wie ein Grundstück nach den Festsetzungen des Bebauungsplans bebaut werden kann. Makler mit Grundstücksexpertise können hier durch Verweis auf Bebauungsplan, GRZ/GFZ und Erschließungssituation bereits Vorarbeit leisten, bevor der Bauherr einen Architekten mit der formalen Grundlagenermittlung beauftragt.
• Eine sorgfältige Grundlagenermittlung reduziert das Risiko kostspieliger Planungsänderungen in späteren Leistungsphasen erheblich.

Eine Familie kauft ein unbebautes Grundstück und beauftragt einen Architekten mit der Grundlagenermittlung. Dieser klärt gemeinsam mit der Familie Raumbedarf, Budget, gewünschten Haustyp und prüft die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen (Bebauungsplan, Abstandsflächen), bevor die Vorplanung beginnt.