Sondernutzung (Gewerbe)

In gemischt genutzten Immobilien, in denen Wohnungseigentum und gewerbliches Teileigentum (Läden, Praxen, Gastronomie, Büros) nebeneinander bestehen, wird häufig zusätzlich zum Sondereigentum eine Sondernutzung an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums vereinbart, die der gewerblichen Nutzung dient. Das Grundprinzip entspricht dem allgemeinen Sondernutzungsrecht: Die betroffene Fläche bleibt rechtlich Gemeinschaftseigentum, wird aber wirtschaftlich exklusiv dem begünstigten Teileigentümer zugewiesen.

Typische Beispiele sind:

• Außengastronomieflächen vor einem Restaurant oder Café auf dem gemeinschaftlichen Vorplatz,
• Warenanlieferungs- und Lagerflächen im Hof oder Keller,
• Werbeanlagen und Schilder an der gemeinschaftlichen Fassade,
• Kundenstellplätze auf dem gemeinschaftlichen Grundstück.

Besonderheiten gegenüber der Sondernutzung zu Wohnzwecken ergeben sich vor allem aus dem Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungsinteressen: Gewerbliche Sondernutzungen können mit Immissionen (Lärm, Gerüche, Publikumsverkehr, Anlieferzeiten) verbunden sein, die die übrigen Eigentümer – insbesondere Wohnungseigentümer – berühren. Die Grenze bildet die allgemeine Rücksichtnahmepflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis: Eine Beeinträchtigung des Sondereigentums anderer über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ist unzulässig. In der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung werden gewerbliche Sondernutzungsrechte deshalb häufig inhaltlich näher ausgestaltet (z. B. Nutzungszeiten, zulässige Möblierung, Reinigungspflichten).

Wie jedes Sondernutzungsrecht kann auch die gewerbliche Sondernutzung nach der Ersteinräumung nur durch Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer begründet, geändert oder aufgehoben werden; ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt hierfür nicht, es sei denn, eine hinreichend bestimmte Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung erlaubt dies ausnahmsweise. Zur Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern des begünstigten Teileigentümers muss die Sondernutzung im Grundbuch (bei den jeweiligen Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbüchern) eingetragen sein.

In einem Wohn- und Geschäftshaus ist im Erdgeschoss ein Café als Teileigentum ausgewiesen. Laut Teilungserklärung steht dem Eigentümer des Café-Teileigentums ein Sondernutzungsrecht an einem Teil des gemeinschaftlichen Vorplatzes zu, den er als Außengastronomiefläche nutzen darf. Die übrigen Eigentümer sind von dieser Nutzung ausgeschlossen, müssen den damit verbundenen Publikumsverkehr aber im vereinbarten Rahmen dulden.