Sonderumlage für Erhaltungsmaßnahmen
Auch: Sonderumlage für Instandsetzungsmaßnahmen
Steht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine konkrete größere Erhaltungsmaßnahme an – etwa eine Dach-, Fassaden- oder Aufzugssanierung – und reicht die angesparte Rücklage dafür nicht aus, beschließt die Versammlung eine Sonderumlage: Jeder Eigentümer zahlt zusätzlich zum laufenden Hausgeld einen einmaligen Betrag, meist entsprechend seinem Miteigentumsanteil.
Ausführliche Erklärung
Die Sonderumlage für Erhaltungsmaßnahmen ist die klassische, in der Praxis häufigste Form der Sonderumlage und meist unmittelbar an einen konkreten, beschlossenen oder anstehenden Beschluss über eine bestimmte Baumaßnahme gekoppelt. Wichtige Punkte für Makler:
- Zweckbindung: Anders als die allgemeine Rücklage ist eine Sonderumlage für Erhaltungsmaßnahmen zweckgebunden für die konkret benannte Maßnahme. Wird sie nicht vollständig verbraucht, ist über die Verwendung des Restbetrags gesondert zu beschließen (Rückzahlung oder Zuführung zur allgemeinen Rücklage).
- Beschlussverfahren: Die Sonderumlage wird regelmäßig gemeinsam mit dem Sanierungsbeschluss selbst oder im Rahmen eines geänderten Wirtschaftsplans mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 28 WEG), muss aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und in Höhe sowie Fälligkeit angemessen sein.
- Fälligkeitsregelung: Häufig wird die Sonderumlage in Raten oder zu einem bestimmten Stichtag fällig gestellt; bei größeren Maßnahmen (z. B. energetische Sanierung) sind auch gestaffelte Zahlungen über mehrere Monate üblich.
- Bedeutung beim Immobilienverkauf: Für Makler besonders praxisrelevant ist die Frage, wer eine bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlage zahlen muss – grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer bzw. Mitglied der Gemeinschaft ist. Im Kaufvertrag sollte deshalb ausdrücklich geregelt werden, ob Verkäufer oder Käufer eine bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlage übernimmt.
- Offenlegungspflicht: Vor dem Verkauf sollte der Makler beim Verwalter aktiv nach beschlossenen, aber noch nicht (vollständig) bezahlten Sonderumlagen fragen – dies ist eine zentrale Position der Objektprüfung und beeinflusst maßgeblich die Kaufentscheidung sowie den erzielbaren Preis.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümergemeinschaft beschließt die energetische Sanierung der Fassade zu Gesamtkosten von 300.000 Euro. Die Erhaltungsrücklage deckt davon nur 100.000 Euro. Die Versammlung beschließt eine Sonderumlage über 200.000 Euro, verteilt nach Miteigentumsanteilen und fällig in drei Raten über sechs Monate. Beim Verkauf einer Wohnung während dieser Zeit wird im Kaufvertrag geregelt, dass der Verkäufer die bereits fällig gewordenen Raten trägt, der Käufer die noch offenen.
Rechtsgrundlage
- § 19 WEG – Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung als Maßstab für Umfang und Angemessenheit der Sonderumlage.
- § 16 WEG – Nutzungen und Kosten; Kostenverteilung unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen, Grundlage für die Umlage der Sonderumlage.
- § 28 WEG – Wirtschaftsplan als Grundlage der Beschlussfassung über die Sonderumlage.