Sonderumlagenbeschluss
Auch: Beschluss über die Sonderumlage
Eine Sonderumlage entsteht nicht automatisch, sondern muss von den Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung förmlich beschlossen werden. Dieser Sonderumlagenbeschluss legt fest, wofür das Geld verwendet wird, in welcher Gesamthöhe und nach welchem Schlüssel es umgelegt wird und wann es fällig ist.
Ausführliche Erklärung
Der Sonderumlagenbeschluss ist ein klassischer Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG und wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst (§ 25 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung keine höheren Anforderungen (z. B. qualifizierte Mehrheit) vorsieht.
Für die Praxis wichtige Bestandteile eines wirksamen Sonderumlagenbeschlusses:
- Zweck: Konkrete Bezeichnung der Maßnahme (z. B. Dachsanierung, Rechtsstreit, Liquiditätsengpass), da ein zweckloser "Vorrats"-Beschluss angreifbar ist.
- Gesamtbetrag und Verteilerschlüssel: In der Regel nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG), abweichend nur bei entsprechender Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder gesondertem Beschluss.
- Einzelbeträge je Einheit: Aus Bestimmtheitsgründen sollte der Beschluss die auf jede Einheit entfallende Summe konkret ausweisen oder zumindest eindeutig berechenbar machen.
- Fälligkeit: Zeitpunkt der Zahlungspflicht (Einmalzahlung oder Ratenzahlung), siehe Sonderumlagenfälligkeit.
- Anfechtbarkeit: Ein unbestimmter, unverhältnismäßiger oder gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßender Sonderumlagenbeschluss kann innerhalb eines Monats nach § 45 WEG angefochten werden.
Für den Makler ist der Sonderumlagenbeschluss ein zentrales Dokument bei der Objektprüfung: Beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen müssen im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer geregelt werden (wer trägt die Zahlung), da die Zahlungspflicht grundsätzlich denjenigen trifft, der zum Fälligkeitszeitpunkt bzw. laut Beschlusslage Eigentümer ist.
Beispiel aus der Praxis
Die Eigentümerversammlung beschließt mit 70 % der Stimmen eine Sonderumlage von insgesamt 60.000 Euro zur Sanierung des Treppenhauses, zahlbar in zwei Raten zu je 30.000 Euro im September und Dezember. Der Beschluss weist für jede Einheit den individuellen Anteil nach Miteigentumsanteilen aus.
Rechtsgrundlage
- § 19 Abs. 1 WEG – Beschlusskompetenz für Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, wozu die Erhebung einer Sonderumlage zählt.
- § 25 WEG – Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- § 28 WEG – Zusammenhang mit Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.
- § 45 WEG – Anfechtungsmöglichkeit binnen Monatsfrist bei formellen oder inhaltlichen Mängeln.