Soziale Einrichtung

Soziale Einrichtungen bilden eine eigenständige Assetklasse zwischen Wohn- und Spezialimmobilie, deren Wert und Vermarktbarkeit stark von der jeweiligen Nutzung und dem Betreiberkonzept abhängen. Häufig handelt es sich um sogenannte Betreiberimmobilien: Die Immobilie selbst wird an einen sozialen oder pflegerischen Betreiber (Träger) langfristig vermietet oder verpachtet, der wiederum eigenständig den Betrieb (z. B. eine Pflegeeinrichtung) führt. Für Investoren und Bewerter ist deshalb neben der Bausubstanz insbesondere die wirtschaftliche und fachliche Leistungsfähigkeit des Betreibers sowie die Marktnachfrage nach der jeweiligen sozialen Dienstleistung relevant.

Baurechtlich sind Anlagen für soziale Zwecke in vielen Baugebietstypen zulässig oder ausnahmsweise zulässig: Nach § 4 BauNVO sind in allgemeinen Wohngebieten neben Wohngebäuden unter anderem "Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke" zulässig; ähnliche Regelungen finden sich auch für andere Baugebietstypen in der Baunutzungsverordnung. In Flächennutzungsplänen werden entsprechende Standorte häufig als Gemeinbedarfsflächen ausgewiesen.

Soziale Einrichtungen werden häufig von gemeinnützigen Trägern (Kirchen, Wohlfahrtsverbände, Stiftungen) betrieben, bei denen der Betrieb steuerlich als Zweckbetrieb eingestuft sein kann, ebenso finden sich zunehmend auch kommerzielle, gewinnorientierte Betreiber, etwa im Bereich privater Pflegeheimketten oder Kita-Träger.

Ein Investor erwirbt eine neu errichtete Immobilie, die langfristig an einen Träger für den Betrieb einer Kindertagesstätte verpachtet ist. Bei der Bewertung prüft er neben Lage und Bausubstanz insbesondere die Bonität des Trägers und die Restlaufzeit des Pachtvertrags, da diese die Ertragssicherheit der sozialen Einrichtung maßgeblich bestimmen.