Soziale Erhaltungssatzung
Auch: Milieuschutzsatzung · Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
Mit einer sozialen Erhaltungssatzung (auch Milieuschutzsatzung genannt) schützt eine Gemeinde die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet, indem sie Rückbau, bauliche Änderung, Nutzungsänderung und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellt.
Ausführliche Erklärung
§ 172 Abs. 1 BauGB erlaubt Gemeinden den Erlass von Erhaltungssatzungen zu drei unterschiedlichen Zwecken – der städtebaulichen Gestalterhaltung, der Erhaltung städtebaulicher Umstrukturierungsgebiete und, praktisch besonders bedeutsam, der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Diese sogenannte soziale Erhaltungssatzung oder Milieuschutzsatzung wird vor allem in Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. Berlin, Hamburg, München) für Gebiete erlassen, in denen Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte durch Aufwertung droht.
Innerhalb des Satzungsgebiets bedürfen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung von Wohngebäuden einer gesonderten Genehmigung. Die Genehmigung darf nach § 172 Abs. 4 BauGB nur versagt werden, wenn die Maßnahme die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen negativ beeinflussen würde – etwa durch Luxusmodernisierung, die zu deutlich höheren Mieten führt. Sie muss dagegen erteilt werden, wenn die Erhaltung wirtschaftlich unzumutbar ist, wenn lediglich ein zeitgemäßer Ausstattungsstandard hergestellt oder energetische Standards eingehalten werden oder wenn ein Rechtsanspruch aus anderen Gründen besteht (etwa bei Erbfällen). Besonders praxisrelevant ist zudem, dass Landesregierungen für Gebiete mit sozialer Erhaltungssatzung per Verordnung für längstens fünf Jahre bestimmen können, dass die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an bestehenden Mietshäusern genehmigungspflichtig wird – ein zentrales Instrument gegen die "Umwandlungswelle" in angespannten Märkten.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde erlässt für ein innenstadtnahes Altbauquartier eine soziale Erhaltungssatzung. Ein Eigentümer möchte sein Mietshaus umfassend modernisieren und anschließend in Eigentumswohnungen aufteilen. Beide Maßnahmen sind im Satzungsgebiet genehmigungspflichtig; die Behörde kann die Umwandlung in Wohnungseigentum versagen, wenn dadurch die Verdrängung der bisherigen Mieterschaft aus besonderen städtebaulichen Gründen droht.
Rechtsgrundlage
- § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB – Ermächtigung zum Erlass sozialer Erhaltungssatzungen zum Schutz der Wohnbevölkerungszusammensetzung.
- § 172 Abs. 4 BauGB – Genehmigungsvorbehalt für Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung sowie Voraussetzungen für Versagung bzw. Genehmigungsanspruch.
- § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB – Möglichkeit, per Landesverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren auch die Umwandlung in Wohnungseigentum genehmigungspflichtig zu stellen.