Sozialwohnung
Auch: geförderte Wohnung · Wohnung mit Belegungsbindung
Eine Sozialwohnung ist eine Wohnung, die mit staatlichen Fördermitteln errichtet oder modernisiert wurde und im Gegenzug für einen bestimmten Zeitraum einer Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegt: Sie darf nur an Haushalte mit einem Wohnberechtigungsschein vermietet werden, und die Miete ist auf die Kostenmiete begrenzt.
Ausführliche Erklärung
Der soziale Wohnungsbau wird in Deutschland heute überwiegend über die Länder organisiert, seit die Zuständigkeit im Zuge der Föderalismusreform 2006 vom Bund auf die Länder überging (Länder erhalten dafür Kompensationsmittel vom Bund). Für Makler relevant:
- Bindungsdauer: Die Mietpreis- und Belegungsbindung gilt meist für 15–30 Jahre, abhängig vom jeweiligen Förderprogramm und Bundesland; nach Ablauf der Bindungsfrist kann die Wohnung frei vermietet werden ("Fallen aus der Bindung").
- Wohnberechtigungsschein (WBS): Nur Haushalte, die die maßgeblichen Einkommensgrenzen nicht überschreiten, dürfen einen WBS erhalten und damit eine Sozialwohnung anmieten; der Vermieter muss die Vorlage des WBS prüfen und dokumentieren.
- Kostenmiete: Die zulässige Miete richtet sich nicht am ortsüblichen Vergleichsmietenspiegel, sondern an der tatsächlichen Kostenmiete nach der II. Berechnungsverordnung bzw. den landesrechtlichen Nachfolgeregelungen.
- Verkauf während der Bindung: Auch bei Verkauf einer Sozialwohnung während der Bindungsfrist gehen Mietpreis- und Belegungsbindung auf den Erwerber über – ein zentraler Aufklärungspunkt für Makler bei der Vermarktung.
- Marktrelevanz: Angesichts des Wohnungsmangels in Ballungsräumen ist die Zahl der Sozialwohnungen politisch stark diskutiert; viele Kommunen verschärfen die Förderbedingungen (z. B. München-Modell, Berliner Kooperatives Baulandmodell).
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus, in dem drei von zehn Wohnungen noch bis 2032 einer Mietpreisbindung aus dem sozialen Wohnungsbau unterliegen. Der Makler klärt den Käufer darüber auf, dass diese drei Wohnungen bis zum Bindungsende nur zur Kostenmiete und nur an WBS-Inhaber vermietet werden dürfen.
Rechtsgrundlage
- Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) – Grundlage der Länder-Förderprogramme für sozialen Wohnungsbau.
- Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) – Regelt Mietpreis- und Belegungsbindung für Altbauförderungen.
- II. Berechnungsverordnung (II. BV) – Grundlage zur Ermittlung der zulässigen Kostenmiete.