Städtebauliche Sanierungsmaßnahme
Auch: Stadtsanierung · Sanierungsgebiet
Eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme ist ein förmliches, im Baugesetzbuch geregeltes Verfahren, mit dem eine Gemeinde ein förmlich festgelegtes Gebiet mit städtebaulichen Missständen umfassend erneuert oder umgestaltet – etwa durch Modernisierung von Gebäuden, Verbesserung der Infrastruktur oder Neuordnung von Grundstücken.
Ausführliche Erklärung
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dazu, Gebiete zu verbessern oder umzugestalten, in denen städtebauliche Missstände bestehen – etwa eine unzureichende Bausubstanz, mangelhafte Erschließung, eine ungeordnete Nutzungsstruktur oder eine unzureichende Ausstattung mit sozialer Infrastruktur. Da einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung solcher Maßnahmen im öffentlichen Interesse liegen, unterliegen sie einem besonderen, im Baugesetzbuch (§§ 136 ff. BauGB) geregelten Verfahren, das über die reguläre Bauleitplanung hinausgeht.
Der Ablauf gliedert sich typischerweise in mehrere Schritte: Zunächst führt die Gemeinde vorbereitende Untersuchungen durch, um die städtebaulichen Missstände zu ermitteln. Ergeben diese hinreichenden Handlungsbedarf, legt die Gemeinde das betroffene Gebiet durch eine förmliche Sanierungssatzung nach § 142 BauGB als Sanierungsgebiet fest. Innerhalb dieses Gebiets gelten besondere Vorschriften, unter anderem eine Genehmigungspflicht für bestimmte Vorhaben und Rechtsgeschäfte (§ 144 BauGB), um Bodenwertsteigerungen und Fehlentwicklungen während der Sanierungsphase zu kontrollieren. Nach Abschluss der Maßnahme können Eigentümer, deren Grundstückswert durch die Sanierung gestiegen ist, zu einem sogenannten Ausgleichsbetrag herangezogen werden, der die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung abschöpft.
Für Immobilienmakler und Eigentümer ist die Lage in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet in mehrfacher Hinsicht relevant: Zum einen können bestimmte Vorhaben (z. B. Umbauten, Grundstücksteilungen, teils auch Verkäufe) genehmigungspflichtig sein; zum anderen können nach Abschluss der Sanierung Ausgleichsbeträge fällig werden. Andererseits profitieren Eigentümer häufig von Städtebaufördermitteln von Bund und Ländern, die Sanierungsmaßnahmen finanziell unterstützen, etwa im Rahmen der Städtebauförderungsprogramme.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde legt einen historischen, stark sanierungsbedürftigen Altstadtbereich durch Sanierungssatzung förmlich als Sanierungsgebiet fest. Eigentümer, die dort umbauen oder ihr Grundstück verkaufen möchten, benötigen hierfür zunächst eine sanierungsrechtliche Genehmigung der Gemeinde.
Rechtsgrundlage
- § 136 BauGB – Regelt Ziel und Zweck städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen: Behebung städtebaulicher Missstände in einem einheitlich vorbereiteten und zügig durchgeführten Verfahren.
- § 142 BauGB – Ermächtigt die Gemeinde, ein Sanierungsgebiet förmlich durch Sanierungssatzung festzulegen.