Steuersparmodell
Auch: Steuersparimmobilie · Abschreibungsmodell
Ein Steuersparmodell ist ein Immobilien-Anlagekonzept, das primär auf die Erzielung steuerlicher Vorteile – meist durch hohe Abschreibungen oder anfängliche Verluste – ausgerichtet ist, während die wirtschaftliche Rendite der Immobilie selbst in den Hintergrund tritt. Historisch bekannt wurden solche Modelle als Bauherren- und Erwerbermodelle in den 1980er- und 1990er-Jahren sowie bei Ost-Immobilien mit Sonderabschreibung.
Ausführliche Erklärung
Klassische Steuersparmodelle nutzen gezielt steuerliche Abschreibungsvorschriften (z. B. erhöhte Denkmal-AfA, degressive Gebäude-AfA früherer Jahre, Sonderabschreibungen für Sanierungsgebiete), um in den ersten Jahren nach dem Erwerb hohe steuerliche Verluste zu erzeugen, die mit anderen Einkünften des Anlegers verrechnet werden können.
Wesentliche Punkte für die Beratungspraxis:
- Verlustverrechnungsbeschränkung (§ 15b EStG): Seit 2005 dürfen Verluste aus sogenannten Steuerstundungsmodellen – modellhaften Gestaltungen, bei denen dem Anleger aufgrund eines vorgefertigten Konzepts zunächst steuerliche Verluste in Aussicht gestellt werden – nicht mehr mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Sie mindern nur noch künftige Einkünfte aus derselben Einkunftsquelle. Diese Regelung hat die Attraktivität klassischer Steuersparmodelle erheblich eingeschränkt.
- Warnsignale: Auffällig hohe versprochene Steuerersparnisse, ein Fokus der Verkaufsargumentation auf Steuervorteile statt auf Mieterträge und Objektqualität, sowie stark modellhafte, standardisierte Vertragspakete sind typische Merkmale, bei denen Vorsicht geboten ist.
- Risiken: Bei vielen historischen Steuersparmodellen erwiesen sich die zugrunde liegenden Immobilien (oft in strukturschwachen Lagen oder mit überhöhten Einkaufspreisen) als wirtschaftlich enttäuschend, sodass Anleger trotz Steuerersparnis Verluste erlitten.
- Praxisrelevanz für Makler: Kunden, die ein Objekt vorrangig wegen versprochener Steuervorteile erwerben wollen, sollten auf eine unabhängige Prüfung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit (Miete, Lage, Instandhaltungsbedarf) sowie auf eine steuerliche Beratung hingewiesen werden, um zu klären, ob und in welchem Umfang die Verlustverrechnungsbeschränkung des § 15b EStG greift.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger erwirbt eine denkmalgeschützte Wohnung in einem vorgefertigten Beteiligungspaket, das ihm hohe Abschreibungen und damit erhebliche Steuerersparnisse in den ersten Jahren verspricht. Da es sich um ein modellhaft vertriebenes Konzept handelt, greift § 15b EStG: Die anfänglichen Verluste können nicht mit seinem übrigen Einkommen verrechnet werden, sondern nur mit künftigen Erträgen aus derselben Immobilie – die erhoffte sofortige Steuerersparnis bleibt aus.
Rechtsgrundlage
- § 15b EStG – Beschränkt die Verlustverrechnung bei Steuerstundungsmodellen auf künftige Einkünfte aus derselben Einkunftsquelle.