Technical Due Diligence
Auch: Technische Due Diligence · Bautechnische Prüfung · TDD
Die Technical Due Diligence ist die technische Prüfung einer Immobilie im Rahmen einer Kaufentscheidung. Bausachverständige und Ingenieure untersuchen Bausubstanz, Gebäudetechnik, Schadstoffbelastung und Instandhaltungsbedarf, um dem Käufer eine fundierte Grundlage für Kaufpreis und Investitionsplanung zu liefern.
Ausführliche Erklärung
Bei größeren gewerblichen Transaktionen (Bestandsimmobilien, Portfolios, Projektentwicklungen) ist die Technical Due Diligence neben Legal und Tax Due Diligence ein zentraler Baustein der Kaufprüfung. Sie wird meist von unabhängigen Bausachverständigen, Architekten oder spezialisierten Ingenieurbüros durchgeführt.
Typischer Prüfumfang:
- Bausubstanz: Zustand von Tragwerk, Dach, Fassade, Fenstern, Feuchtigkeit, Rissbildung.
- Technische Gebäudeausrüstung (TGA): Heizung, Lüftung, Klima, Sanitär, Elektro, Aufzüge – Alter, Wartungszustand, Restnutzungsdauer.
- Schadstoffe: Prüfung auf Asbest, PCB, PAK, Schimmel, insbesondere bei Gebäuden aus bestimmten Baujahren.
- Energetischer Zustand: Energieausweis, Sanierungsbedarf im Hinblick auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und künftige energetische Anforderungen.
- Brandschutz: Einhaltung der Brandschutzvorschriften, Fluchtwege, Notwendigkeit von Nachrüstungen.
- Baugenehmigungen: Abgleich von genehmigtem und tatsächlichem Bauzustand (Schwarzbauten, ungenehmigte Umbauten).
- Instandhaltungsstau: Quantifizierung des aufgestauten Sanierungs- und Modernisierungsbedarfs mit Kostenprognose für die kommenden Jahre.
Ergebnis der Technical Due Diligence ist ein Bericht mit Zustandsbewertung, Risikoeinschätzung und einer mehrjährigen Instandhaltungs- und Investitionskostenplanung (Capex-Plan). Dieser fließt direkt in die Kaufpreisverhandlung ein: Erheblicher Instandhaltungsstau oder unerwartete Schadstoffbelastungen führen häufig zu Kaufpreisabschlägen oder vertraglichen Freistellungen.
Für Makler ist die Technical Due Diligence vor allem bei der Vermittlung größerer Bestandsobjekte und Gewerbeimmobilien relevant, seltener bei kleineren Wohnimmobilien, wo stattdessen meist ein einfaches Bau- oder Kaufgutachten beauftragt wird. Ein solides Verständnis der TDD-Ergebnisse hilft dem Makler, die Preisverhandlung sachgerecht zu begleiten.
Beispiel aus der Praxis
Vor dem Erwerb eines Bürogebäudes aus den 1980er-Jahren beauftragt ein Investor eine Technical Due Diligence. Das Gutachten stellt einen erheblichen Sanierungsbedarf bei der Heizungsanlage sowie Asbestverdacht in Bodenbelägen fest. Auf Basis des Berichts verhandelt der Käufer einen Kaufpreisabschlag von 400.000 Euro sowie eine vertragliche Freistellung für Sanierungskosten der ersten drei Jahre.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Technical Due Diligence ist ein transaktionspraktisches Prüfinstrument; rechtlich relevant werden ihre Ergebnisse über die allgemeinen Regeln zur Sachmängelhaftung (§§ 434 ff. BGB) und über vertraglich vereinbarte Garantien und Freistellungen im Kaufvertrag.