Bausubstanz

Im Immobilienbereich wird zwischen der tragenden Bausubstanz und dem Ausbauzustand (Innenausbau, Haustechnik, Oberflächen) unterschieden. Zur Bausubstanz im engeren Sinne zählen Fundament und Kellerwände, das tragende Mauerwerk bzw. der Rohbau, Geschossdecken, der Dachstuhl sowie die Dachdeckung und Abdichtungen gegen Feuchtigkeit. Diese Bauteile bestimmen maßgeblich, wie lange ein Gebäude ohne grundlegende Erneuerung genutzt werden kann, und sind – anders als Bodenbeläge, Anstriche oder sanitäre Anlagen – nur mit erheblichem Aufwand auszutauschen.

Für Käufer, Verkäufer und Gutachter ist die Beurteilung der Bausubstanz zentral: Eine intakte, tragfähige Bausubstanz ist Voraussetzung für eine wirtschaftlich sinnvolle Modernisierung, während gravierende Schäden an tragenden Bauteilen (z. B. Durchfeuchtung des Mauerwerks, Schädlingsbefall im Dachstuhl, Rissbildung im Fundament infolge von Setzungen) den Wert einer Immobilie erheblich mindern oder eine Sanierung unwirtschaftlich machen können. Bei der Wertermittlung fließt der Zustand der Bausubstanz in die Beurteilung der Restnutzungsdauer und in Abschläge wegen Instandhaltungsrückstau ein. Ein Bausubstanzgutachten (häufig im Rahmen einer technischen Due Diligence) untersucht gezielt diese tragenden Bauteile, meist ergänzt durch Stichproben, Feuchtemessungen und die Prüfung der Bauunterlagen.

Ein Gutachter stellt bei der Begehung eines Altbaus fest, dass die Fassade und der Innenausbau zwar in gutem Zustand sind, der Dachstuhl jedoch massiven Schädlingsbefall aufweist und im Kellerbereich aufsteigende Feuchtigkeit die tragenden Wände geschädigt hat. Trotz gepflegter Optik bewertet er die Bausubstanz insgesamt als sanierungsbedürftig und schlägt einen entsprechenden Wertabschlag vor.