Due Diligence
Auch: Ankaufsprüfung · Sorgfaltsprüfung
Die Due Diligence ist eine strukturierte Prüfung, die vor dem Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks durchgeführt wird, um rechtliche, wirtschaftliche, technische, umweltbezogene und steuerliche Risiken systematisch zu identifizieren und zu bewerten, bevor eine Kaufentscheidung getroffen wird.
Ausführliche Erklärung
Die Due Diligence ist insbesondere bei größeren gewerblichen Immobilientransaktionen und Projektentwicklungen ein Standardverfahren und für Makler bei der Begleitung institutioneller Käufer von zentraler Bedeutung. Man unterscheidet üblicherweise mehrere Teilbereiche:
- Legal Due Diligence: Prüfung von Grundbuch (Lasten, Dienstbarkeiten, Vormerkungen), Miet- und Pachtverträgen, Baulasten, öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, laufenden Rechtsstreitigkeiten und Altlasten- bzw. Bodenschutzverpflichtungen.
- Technical Due Diligence (TDD): Bautechnische Untersuchung des Gebäudezustands, Instandhaltungsstau, Schadstoffbelastung (z. B. Asbest, PCB), Energieeffizienz, Prüfung von Brandschutznachweisen und technischer Gebäudeausrüstung.
- Economic/Financial Due Diligence: Analyse der Mieteinnahmen, Betriebskosten, Cashflow-Prognosen, Marktvergleiche und Bewertungsgutachten.
- Tax Due Diligence: Prüfung steuerlicher Aspekte, insbesondere bei Share Deals (Erwerb über Kauf von Gesellschaftsanteilen statt Asset Deal), Grunderwerbsteuerfolgen und stiller Reserven.
- Environmental Due Diligence: Untersuchung von Altlasten, Bodenkontaminationen und Umweltauflagen, oft mittels historischer Erkundung und Bodengutachten.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung größerer Objekte (Gewerbeimmobilien, Portfolios, Projektentwicklungsgrundstücke) koordiniert der Makler häufig den Datenraum (virtueller Datenraum mit allen relevanten Unterlagen) für die Due Diligence potenzieller Käufer und muss wissen, welche Dokumente typischerweise angefordert werden (Grundbuchauszüge, Mietverträge, Baugenehmigungen, Lagepläne, Energieausweise, Brandschutznachweise, Altlastenkataster).
- Zeitlicher Ablauf: Die Due Diligence erfolgt regelmäßig nach Unterzeichnung eines Letter of Intent (LOI) oder eines Reservierungsvereinbarung und vor dem endgültigen Kaufvertragsabschluss; sie dient auch als Grundlage für Kaufpreisanpassungen oder Garantien im Kaufvertrag.
Beispiel aus der Praxis
Ein institutioneller Investor plant den Ankauf eines Bürogebäudes für 25 Millionen Euro. Vor Vertragsunterzeichnung beauftragt er ein Team aus Anwälten, technischen Sachverständigen und Steuerberatern mit einer Due Diligence. Dabei wird festgestellt, dass die Heizungsanlage in zwei Jahren erneuerungsbedürftig ist – dieser Umstand fließt als Kaufpreisminderung in die finalen Vertragsverhandlungen ein.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Due Diligence ist ein etabliertes Prüfverfahren der Transaktionspraxis ohne eigene gesetzliche Regelung; mittelbar relevant sind die geprüften Rechtsgebiete selbst (z. B. Grundbuchrecht, Baurecht, Steuerrecht, Umweltrecht).