Entwurfsplanung
Auch: LP3 · Leistungsphase 3
Die Entwurfsplanung ist die dritte von neun Leistungsphasen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). In dieser Phase wird die vorherige Vorplanung unter Berücksichtigung aller fachlich Beteiligten (Statik, Haustechnik, Brandschutz) zu einem abgestimmten, detaillierten Entwurf ausgearbeitet, der die Grundlage für den Bauantrag bildet.
Ausführliche Erklärung
Die Entwurfsplanung (LP3) ist ein zentraler Meilenstein im Planungsprozess, da hier die wesentlichen gestalterischen, funktionalen und kostenrelevanten Entscheidungen des Projekts festgelegt werden. Für Makler in der Projektentwicklung ist diese Phase relevant, weil sie den Übergang von der groben Konzeptidee zur konkreten, genehmigungsfähigen Planung markiert:
- Inhalt nach HOAI (Anlage 10): Durcharbeitung des Vorentwurfs unter Integration der Fachplanungen (Tragwerksplanung, technische Ausrüstung), zeichnerische Darstellung im Maßstab 1:100 (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Erläuterungsbericht, Kostenberechnung nach DIN 276 sowie Abstimmung mit Behörden zur Genehmigungsfähigkeit.
- Verhältnis zu anderen Leistungsphasen: Die Entwurfsplanung baut auf der Vorplanung (LP2) auf und bereitet die Genehmigungsplanung (LP4) vor, in der die entwurfsreifen Unterlagen für den formellen Bauantrag aufbereitet werden. In der Praxis werden LP3 und LP4 häufig eng miteinander verzahnt bearbeitet.
- Kostenrelevanz: Die in der Entwurfsplanung erstellte Kostenberechnung (Genauigkeit von etwa ±10-15 %) ist für Investoren und Projektentwickler eine wichtige Grundlage für die Finanzierungsentscheidung und die Wirtschaftlichkeitsberechnung eines Projekts – deutlich verlässlicher als die grobe Kostenschätzung der Vorplanungsphase.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung von Bauträgerprojekten "vom Reißbrett" befindet sich das Projekt zum Vermarktungsstart häufig genau in oder kurz nach der Entwurfsplanung – der Makler sollte daher wissen, dass zu diesem Zeitpunkt zwar die Grundzüge feststehen, Details (Fassade, Ausstattung, exakte Grundrisse) aber noch angepasst werden können, was bei der Beratung von Kaufinteressenten kommuniziert werden sollte.
- Honorarrelevanz: Die Entwurfsplanung macht mit etwa 15 % einen der größten Einzelanteile am Gesamthonorar der Leistungsphasen 1-9 aus – nach der Objektüberwachung (LP8, ca. 32 %) und der Ausführungsplanung (LP5, ca. 25 %) den drittgrößten –, was ihre fachliche Bedeutung im Planungsprozess unterstreicht.
Beispiel aus der Praxis
Für ein geplantes Mehrfamilienhaus erarbeitet das Architekturbüro nach Abschluss der Vorplanung die Entwurfsplanung: Grundrisse werden im Detail festgelegt, die Fassadengestaltung mit dem Statiker und Bauphysiker abgestimmt und eine Kostenberechnung nach DIN 276 erstellt. Auf dieser Grundlage entscheidet der Projektentwickler über die Finanzierung und den Vertriebsstart.
Rechtsgrundlage
- § 34 HOAI i. V. m. Anlage 10 – Regelt die Grundleistungen der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) sowie deren Honoraranteil bei Gebäuden und Innenräumen.