Teilamortisationsvertrag
Auch: Teilamortisationsleasing · Immobilienleasing mit Restwert
Beim Teilamortisationsvertrag zahlt der Leasingnehmer während der vereinbarten Grundmietzeit Raten, die die Anschaffungs- und Finanzierungskosten des Leasinggebers nur teilweise decken. Am Ende der Laufzeit verbleibt ein kalkulierter Restwert, der über ein Andienungsrecht, eine Mehrerlösbeteiligung oder eine Anschlussvereinbarung ausgeglichen wird.
Ausführliche Erklärung
Der Teilamortisationsvertrag ist neben dem Vollamortisationsvertrag die zweite Grundform des Immobilienleasings und in der Praxis die häufigere Variante:
- Restwertkalkulation: Der Leasinggeber kalkuliert einen Restwert der Immobilie zum Vertragsende. Da die laufenden Raten diesen Restwert nicht abdecken, trägt eine der Parteien das Risiko, dass der tatsächliche Marktwert davon abweicht.
- Andienungsrecht des Leasinggebers: Häufig vereinbart, wonach der Leasinggeber die Immobilie zum kalkulierten Restwert an den Leasingnehmer verkaufen ("andienen") kann - der Leasingnehmer ist dann zur Übernahme verpflichtet.
- Mehrerlösbeteiligung: Alternativ wird die Immobilie am Markt verwertet; ein Mehrerlös über den kalkulierten Restwert hinaus wird anteilig zwischen Leasinggeber und -nehmer aufgeteilt, ein Mindererlös trägt meist der Leasingnehmer.
- Bilanzielle Behandlung: Ob die Immobilie beim Leasinggeber oder beim Leasingnehmer zu bilanzieren ist, richtet sich nach den steuerlichen Leasingerlassen und der konkreten Vertragsgestaltung (Grundmietzeit im Verhältnis zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, Optionsrechte).
- Praxisrelevanz für Makler: Teilamortisationsverträge kommen häufig bei gewerblichen Spezialimmobilien vor (Logistikzentren, Fachmärkte, Bürogebäude), die für einen konkreten Nutzer maßgeschneidert errichtet und anschließend langfristig verleast werden. Beim Verkauf leasingfinanzierter Objekte ist zu prüfen, wer wirtschaftlicher Eigentümer ist und welche Rechte am Ende der Grundmietzeit bestehen.
Rechtlich ist Leasing im BGB nicht als eigener Vertragstyp geregelt; die Rechtsprechung wendet Mietrecht (§§ 535 ff. BGB) analog an und ergänzt es um kaufrechtliche Elemente, insbesondere hinsichtlich Gewährleistung und Gefahrübergang.
Beispiel aus der Praxis
Ein Projektentwickler errichtet eine Logistikhalle für einen Handelskonzern und least sie über 15 Jahre an diesen. Die monatlichen Leasingraten decken 80 % der Investitionskosten; am Ende der Grundmietzeit kann der Konzern die Halle zum vertraglich festgelegten Restwert von 20 % der ursprünglichen Kosten erwerben (Andienungsrecht des Leasinggebers).
Rechtsgrundlage
Keine spezielle gesetzliche Regelung. Leasingverträge werden von der Rechtsprechung als atypische Mietverträge behandelt (§§ 535 ff. BGB analog), ergänzt durch kaufrechtliche Elemente bei Optionsausübung. Für die bilanzielle und steuerliche Zuordnung sind die Leasingerlasse des Bundesfinanzministeriums maßgeblich.