Teileigentumskauf
Auch: Kauf von Teileigentum · Erwerb von Teileigentum
Teileigentum ist das Gegenstück zum Wohnungseigentum: Es handelt sich um Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen (z. B. Läden, Büros, Praxen, Lagerräumen, Tiefgaragenstellplätzen) in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Der Teileigentumskauf folgt in der Struktur weitgehend dem Wohnungseigentumskauf.
Ausführliche Erklärung
Rechtlich basiert Teileigentum wie Wohnungseigentum auf dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Beide bestehen aus einem Miteigentumsanteil am Grundstück und Gemeinschaftseigentum, verbunden mit Sondereigentum an bestimmten Räumen. Der einzige Unterschied liegt in der Zweckbestimmung: Wohnungseigentum ist zu Wohnzwecken bestimmt, Teileigentum zu anderen Zwecken (§ 1 Abs. 3 WEG).
Für den Teileigentumskauf gelten praktisch dieselben Regeln wie beim Wohnungseigentumskauf:
- Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags erforderlich (§ 311b BGB), Auflassung (§ 925 BGB) und Eintragung im Grundbuch (eigenes Wohnungs-/Teileigentumsgrundbuchblatt).
- Der Käufer tritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein und unterliegt der Gemeinschaftsordnung, den Beschlüssen der Eigentümerversammlung und der Hausgeldpflicht.
- Wichtig ist die genaue Prüfung der Zweckbestimmung laut Teilungserklärung: Nutzt der Käufer die Einheit abweichend von der eingetragenen Zweckbestimmung (z. B. Wohnnutzung einer als Gewerbe deklarierten Einheit oder umgekehrt), kann dies unzulässig sein und einen Unterlassungsanspruch anderer Eigentümer auslösen.
- Stellplätze in Tiefgaragen sind ein praxisrelevanter Sonderfall des Teileigentums: Sie werden entweder als eigenständiges Teileigentum (mit eigenem Grundbuchblatt) oder als Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum ausgestaltet – für den Käufer macht dies einen erheblichen Unterschied bei der Übertragbarkeit.
- Bei gewerblich genutztem Teileigentum sind zusätzlich Fragen der Umsatzsteuer (Option nach § 9 UStG bei vermieteten Gewerbeeinheiten) und der Nutzungsauflagen aus dem Baurecht relevant.
Für Makler ist entscheidend, Käufern die Unterschiede zwischen Wohnungs- und Teileigentum sowie die genaue Zweckbestimmung laut Teilungserklärung transparent zu machen, um spätere Nutzungskonflikte zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft eine Ladeneinheit im Erdgeschoss einer Wohnanlage, die laut Teilungserklärung als Teileigentum mit der Zweckbestimmung "Laden" ausgewiesen ist. Er vermietet die Einheit an einen Einzelhändler. Da die Nutzung der eingetragenen Zweckbestimmung entspricht, ist keine Zustimmung der übrigen Eigentümer erforderlich.
Rechtsgrundlage
- § 1 Abs. 3 WEG – Definiert Teileigentum als Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil.
- § 3 WEG – Begründung von Teileigentum durch Vertrag oder Teilungserklärung.
- § 925 BGB – Auflassung als sachenrechtlicher Übertragungsakt beim Eigentumsübergang.