Teileinkünfteverfahren

Für Makler wird das Teileinkünfteverfahren vor allem relevant, wenn Immobilien über eine Kapitalgesellschaft (z. B. Immobilien-GmbH) gehalten werden und der Anteilseigner Ausschüttungen erhält oder seine Gesellschaftsanteile verkauft.

Anwendungsbereich: Das Verfahren gilt für Kapitalerträge und Veräußerungsgewinne aus Anteilen an Kapitalgesellschaften, die im Betriebsvermögen gehalten werden (z. B. bei einem Einzelunternehmer oder einer Personengesellschaft, die Anteile an einer Immobilien-GmbH hält). Es ist abzugrenzen von der Abgeltungsteuer (25 % pauschal), die für im Privatvermögen gehaltene Kapitalanlagen gilt.

Funktionsweise: Von Dividenden oder Veräußerungsgewinnen aus der Beteiligung werden nur 60 % in die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer einbezogen; die übrigen 40 % bleiben steuerfrei (§ 3 Nr. 40 EStG). Im Gegenzug dürfen auch nur 60 % der mit der Beteiligung zusammenhängenden Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden (§ 3c Abs. 2 EStG) – etwa Finanzierungskosten für den Erwerb der Anteile.

Praxisrelevanz bei Immobilien: Wird eine Immobilie über eine GmbH gehalten und diese GmbH verkauft (Share Deal statt Asset Deal), unterliegt der Veräußerungsgewinn beim privaten Anteilseigner im Betriebsvermögen dem Teileinkünfteverfahren – ein wichtiger Unterschied zur Direktveräußerung einer Immobilie im Privatvermögen, die nach zehn Jahren steuerfrei sein kann.

Optionsmöglichkeit: Bei Anteilen im Privatvermögen mit mindestens 1 % Beteiligung und beruflicher Tätigkeit für die Gesellschaft kann auf Antrag ebenfalls das Teileinkünfteverfahren statt der Abgeltungsteuer gewählt werden (§ 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG), wenn dies günstiger ist.

Eine Immobilien-GmbH schüttet 100.000 Euro Gewinn an ihren Alleingesellschafter aus, der die Anteile im Betriebsvermögen seines Einzelunternehmens hält. Nach dem Teileinkünfteverfahren sind nur 60.000 Euro (60 %) einkommensteuerpflichtig, 40.000 Euro bleiben steuerfrei.