Teilfreistellung für Immobilienfonds
Auch: InvStG-Teilfreistellung · Immobilienteilfreistellung
Die Teilfreistellung für Immobilienfonds sorgt dafür, dass Anleger Ausschüttungen, Vorabpauschalen und Veräußerungsgewinne aus offenen Immobilienfonds nicht vollständig, sondern nur anteilig versteuern müssen. Damit wird die steuerliche Vorbelastung der Fondsebene (insbesondere bei Auslandsimmobilien) beim Anleger pauschal ausgeglichen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Kunden auch zu indirekten Immobilienanlagen beraten (offene Immobilienfonds, Immobilien-ETFs), ist die Teilfreistellung ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal gegenüber der Direktanlage in eine Immobilie.
Hintergrund: Seit der Investmentsteuerreform 2018 werden Investmentfonds auf Fondsebene teilweise selbst steuerpflichtig (Körperschaftsteuer auf bestimmte Inlandserträge). Um eine wirtschaftliche Doppelbelastung beim Anleger zu vermeiden, wurden pauschale Teilfreistellungen eingeführt, deren Höhe von der Fondskategorie abhängt.
Höhe der Teilfreistellung (§ 20 Abs. 3 InvStG):
- Immobilienfonds (Fonds, die laut Anlagebedingungen fortlaufend mindestens 51 % ihres Vermögens in Immobilien oder Immobiliengesellschaften investieren): 60 % der Erträge steuerfrei.
- Auslands-Immobilienfonds (fortlaufend mindestens 51 % in ausländischen Immobilien): 80 % der Erträge steuerfrei – wegen der höheren Vorbelastung durch ausländische Quellensteuern.
Anwendungsbereich: Die Teilfreistellung gilt für Ausschüttungen, Vorabpauschalen (fiktive jährliche Mindestbesteuerung) und Veräußerungsgewinne aus Fondsanteilen. Sie wird von der depotführenden Bank automatisch beim Steuerabzug berücksichtigt; ein gesonderter Antrag ist nicht nötig.
Abgrenzung: Die Immobilienteilfreistellung schließt gleichzeitig die Anwendung der Aktienteilfreistellung (30 %) für denselben Fondsanteil aus. REITs (Real Estate Investment Trusts), die als Aktiengesellschaften strukturiert sind, fallen dagegen nicht unter das InvStG, sondern unterliegen der regulären Aktienbesteuerung mit REIT-spezifischer Steuerbefreiung auf Unternehmensebene.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger erhält 1.000 Euro Ausschüttung aus einem offenen Immobilienfonds, der zu 70 % in deutsche Gewerbeimmobilien investiert. Da es sich um einen "einfachen" Immobilienfonds (nicht überwiegend Ausland) handelt, sind 60 % (600 Euro) steuerfrei; nur 400 Euro unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag.
Rechtsgrundlage
- § 20 InvStG – Regelt Art und Höhe der Teilfreistellungen für verschiedene Fondskategorien (Aktienfonds 30 %, Mischfonds 15 %, Immobilienfonds 60 %, Auslands-Immobilienfonds 80 %).