Überschusserzielungsabsicht

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) setzen wie alle Einkunftsarten des EStG eine Einkünfteerzielungsabsicht voraus. Bei Vermietungseinkünften wird diese als Überschusserzielungsabsicht bezeichnet: Der Steuerpflichtige muss über den gesamten Zeitraum der Vermietung (Totalperiode) mit einem positiven Gesamtergebnis rechnen können – also die Summe aller Einnahmen muss die Summe aller Werbungskosten (inkl. AfA, Zinsen, Instandhaltung) langfristig übersteigen.

Für die Maklerpraxis besonders relevant:

• Widerlegbare Vermutung bei Dauervermietung: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung zu Wohnzwecken geht die Finanzverwaltung nach ständiger BFH-Rechtsprechung typisierend von der Überschusserzielungsabsicht aus, ohne dass eine Prognoserechnung im Einzelfall verlangt wird – auch wenn über Jahre Verluste anfallen (z. B. durch hohe Finanzierungskosten oder Sonderabschreibungen). Diese Vermutung gilt nicht automatisch bei verbilligter Vermietung, befristeter Vermietung oder Ferienwohnungen.
• Verbilligte Vermietung: Wird eine Wohnung verbilligt an Angehörige vermietet (unter 50 % der ortsüblichen Miete), werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt bzw. es ist eine Totalüberschussprognose erforderlich (Schwellenwerte wurden mehrfach durch Gesetzesänderungen angepasst, aktuell 50 %-Grenze mit Prognoseerfordernis zwischen 50 % und 66 %).
• Ferien- und Wochenendwohnungen: Hier verlangt die Rechtsprechung regelmäßig eine konkrete Totalüberschussprognose über einen Zeitraum von in der Regel 30 Jahren, insbesondere wenn Eigennutzung und Vermietung gemischt erfolgen oder die Vermietung nur sporadisch stattfindet.
• Leerstand: Längerer Leerstand nach Sanierung oder zwischen Mietverhältnissen ist unschädlich, solange ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachgewiesen werden können (Inserate, Maklerbeauftragung, realistische Mietpreisforderung).
• Veräußerungsabsicht: Wird eine Immobilie von vornherein nur kurzfristig gehalten und zur Weiterveräußerung mit Wertsteigerung erworben, kann die Überschusserzielungsabsicht fehlen, wenn die laufenden Vermietungseinkünfte klar nicht in den Vordergrund treten – dies kann Verluste aus Vermietung gefährden bzw. in Richtung gewerblichen Grundstückshandels weisen (siehe Drei-Objekt-Grenze).
• Fehlt die Überschusserzielungsabsicht, werden weder Einnahmen versteuert noch Verluste anerkannt (steuerlich irrelevante „Liebhaberei", siehe Liebhaberei im Steuerrecht).

Für Makler ist der Hinweis wichtig, dass Kapitalanleger bei Ferienimmobilien oder Vermietung an Angehörige besonders sorgfältig dokumentieren sollten (Mietverträge zu marktüblichen Konditionen, Vermietungsanzeigen, Nachweise über Vermietungsbemühungen), um steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Ein Anleger kauft eine Eigentumswohnung und vermietet sie unbefristet und dauerhaft zu ortsüblichen Konditionen. In den ersten Jahren übersteigen die Finanzierungszinsen und die Abschreibung die Mieteinnahmen deutlich, sodass ein steuerlicher Verlust entsteht. Da es sich um eine auf Dauer angelegte Vermietung handelt, erkennt das Finanzamt die Überschusserzielungsabsicht typisierend an und lässt den Verlust mit anderen Einkünften verrechnen – ohne eine Prognoserechnung zu verlangen.