Unbebautes Grundstück

Die Abgrenzung zwischen bebautem und unbebautem Grundstück ist für Makler in mehreren Zusammenhängen wichtig: bei der Wertermittlung, bei der Grundsteuer und bei baurechtlichen Fragen.

Bewertungsrechtliche Definition: Nach dem Bewertungsgesetz (§ 72 BewG a. F. bzw. §§ 233 ff. BewG i. d. F. der Grundsteuerreform) gilt ein Grundstück als unbebaut, wenn sich darauf keine benutzbaren Gebäude befinden. Ein Gebäude gilt erst als benutzbar, wenn es bezugsfertig ist; ein im Bau befindliches oder durch Verfall/Zerstörung unbrauchbar gewordenes Gebäude macht das Grundstück wertermittlungsrechtlich weiterhin zum unbebauten Grundstück.

Praxisrelevante Fallgruppen:

• Bauerwartungsland: Fläche, die nach ihren Eigenschaften und der Entwicklung des Gebiets in absehbarer Zeit zu Bauland werden dürfte, aber noch keinen rechtsverbindlichen Bebauungsplan hat.
• Rohbauland: Fläche, die nach den §§ 30, 33 oder 34 BauGB baulich nutzbar ist, aber noch nicht erschlossen ist (fehlende Anbindung an Straße, Ver- und Entsorgung).
• Baureifes Land: Erschlossenes, sofort bebaubares Grundstück – die wertvollste Unterkategorie unbebauter Grundstücke.

Wertermittlung: Unbebaute Grundstücke werden regelmäßig im Vergleichswertverfahren anhand von Bodenrichtwerten oder Vergleichspreisen bewertet (§ 179, § 182 Abs. 2 ImmoWertV), da hier kein Gebäudewert zu berücksichtigen ist.

Grundsteuer: Für unbebaute Grundstücke gilt im neuen Grundsteuerrecht ab 2025 teils eine besondere „Grundsteuer C"-Option, mit der Kommunen baureifes, aber unbebautes Land höher besteuern können, um Spekulation entgegenzuwirken und Bauland zu mobilisieren (§ 25 Abs. 5 GrStG).

Ein Eigentümer besitzt ein 600 m² großes, voll erschlossenes Grundstück in einem Neubaugebiet, auf dem noch kein Haus errichtet wurde. Es handelt sich um baureifes, unbebautes Land, das im Vergleichswertverfahren auf Basis des örtlichen Bodenrichtwerts bewertet wird.