Bebautes Grundstück
Auch: Bebauter Grundbesitz
Ein bebautes Grundstück ist ein Grundstück, auf dem sich ein bezugsfertiges, benutzbares Gebäude befindet. Es steht im Gegensatz zum unbebauten Grundstück (Bauplatz, Bauerwartungsland) und ist die Regelform der im Maklergeschäft vermittelten Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Ausführliche Erklärung
Die Unterscheidung zwischen bebautem und unbebautem Grundstück ist im deutschen Immobilienrecht an mehreren Stellen relevant und beeinflusst sowohl die Bewertung als auch die Besteuerung:
- Sachenrechtlich gilt nach § 94 BGB, dass Gebäude als "wesentliche Bestandteile" des Grundstücks gelten – Grund und Boden sowie das Gebäude bilden rechtlich eine Einheit und können nicht getrennt veräußert werden (Ausnahme: Erbbaurecht).
- Bewertungsrechtlich unterscheidet das Bewertungsgesetz (§ 246 BewG – Begriff der unbebauten Grundstücke, § 248 BewG – Begriff der bebauten Grundstücke) zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken, was für die Grundsteuer- und Erbschaftsteuerbewertung entscheidend ist. Für bebaute Grundstücke kommen je nach Grundstücksart das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung.
- Bewertungspraktisch (Verkehrswertermittlung) wird bei bebauten Grundstücken der Bodenwert (aus dem Bodenrichtwert) und der Gebäudewert (Sach- oder Ertragswertverfahren, unter Berücksichtigung von Alter und Zustand) zusammen betrachtet – anders als beim unbebauten Grundstück, wo nur der reine Bodenwert maßgeblich ist.
- Für die Maklerpraxis ist wichtig: Ein "bebautes Grundstück" muss nicht zwingend ein vollständig fertiggestelltes Gebäude tragen – auch ein Rohbau gilt bereits als Bebauung im Sinne des Bewertungsrechts, sobald er wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden ist (Bauzustand beeinflusst aber Wert und Vermarktungsstrategie erheblich).
- Beim Verkauf ist die energetische und bauliche Substanz des Gebäudes (Baujahr, Modernisierungsgrad, Energieausweis) der entscheidende Werttreiber, während beim unbebauten Grundstück Lage, Größe und Baurecht im Vordergrund stehen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus mit Garten wird zum Verkauf angeboten. Der Gutachter ermittelt den Verkehrswert im Sachwertverfahren, indem er den Bodenwert (aus dem Bodenrichtwert für die Lage) und den Gebäudesachwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung) addiert – ein Verfahren, das nur bei bebauten Grundstücken zur Anwendung kommt.
Rechtsgrundlage
- § 94 BGB – Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.
- §§ 246, 248 BewG – Begriff der unbebauten bzw. bebauten Grundstücke im Bewertungsrecht (Grundsteuerwert; die frühere Regelung in § 72 BewG a. F. ist seit der Grundsteuerreform zum 1.1.2025 weggefallen).
- ImmoWertV – Verfahren zur Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke (Sachwert-, Ertragswert-, Vergleichswertverfahren).