Vendor Due Diligence
Auch: VDD · verkäuferseitige Due Diligence
Bei der Vendor Due Diligence (VDD) beauftragt nicht der Käufer, sondern der Verkäufer selbst externe Experten (Anwälte, Wirtschaftsprüfer, technische Gutachter), die Immobilie oder das Immobilienunternehmen vor dem Verkaufsstart umfassend zu prüfen. Das Ergebnis wird potenziellen Käufern zur Verfügung gestellt, um den Verkaufsprozess zu beschleunigen und Vertrauen zu schaffen.
Ausführliche Erklärung
Die VDD kommt vor allem bei größeren gewerblichen Transaktionen, Portfolioverkäufen und Bieterverfahren zum Einsatz, seltener bei klassischen privaten Wohnimmobilienverkäufen. Für Makler, die in diesem Segment tätig sind, ist das Verständnis der VDD wichtig, weil sie den gesamten Vermarktungsprozess strukturiert.
Kernaspekte:
- Ziel: Der Verkäufer möchte Informationsasymmetrien reduzieren, den Prozess für mehrere Bieter parallelisieren (statt jedem einzelnen Interessenten separaten Datenraum-Zugang samt eigener Prüfung zu gewähren) und den Verkaufspreis durch erhöhte Transparenz und Käufervertrauen optimieren.
- Umfang: Rechtliche Prüfung (Legal VDD: Grundbuch, Miet- und Pachtverträge, Baulasten, Genehmigungen), technische Prüfung (Technical VDD: Bausubstand, Instandhaltungsstau, Energieausweis, Schadstoffe) und ggf. steuerliche/finanzielle Prüfung.
- Vorteil für Verkäufer: Frühzeitiges Erkennen eigener Risiken ("keine Überraschungen im eigenen Datenraum"), höhere Verhandlungsmacht, oft kürzere Exklusivitätsphasen für Käufer, da die Grundprüfung bereits vorliegt.
- Vorteil für Käufer: Zeitersparnis, da nicht bei null begonnen werden muss – gleichwohl führen seriöse Käufer meist eine eigene (schlankere) Buyer Due Diligence zur Verifikation durch, insbesondere bei wesentlichen Feststellungen.
- Haftungsfrage: Der VDD-Bericht wird meist mit einem sogenannten "Reliance Letter" an ausgewählte Bieter weitergegeben, der die Haftung der Gutachter gegenüber dem Käufer regelt (oder ausschließt) – ein wichtiger Verhandlungspunkt.
- Abgrenzung: Steht im Gegensatz zur klassischen (käuferseitigen) Due Diligence, bei der der Kaufinteressent nach Zugang zum Datenraum auf eigene Kosten prüft.
Beispiel aus der Praxis
Ein Immobilienunternehmen plant den Verkauf eines Bürogebäude-Portfolios im Bieterverfahren. Vor Ansprache der Investoren beauftragt es eine Anwaltskanzlei und einen technischen Gutachter mit einer Vendor Due Diligence. Der daraus resultierende VDD-Bericht wird allen zugelassenen Bietern im Datenraum zur Verfügung gestellt, sodass diese auf einer gemeinsamen Informationsgrundlage Angebote abgeben können.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Vendor Due Diligence ist ein in der Transaktionspraxis entwickeltes, vertraglich geregeltes Verfahren; relevante Rechtsfragen (Haftung, Vertraulichkeit) werden individuell über Beauftragungs- und Reliance-Vereinbarungen sowie über allgemeine Grundsätze des Vertragsrechts (§§ 280 ff., 311 BGB) geregelt.