Veräußerungszustimmung

Nach § 12 WEG kann die Gemeinschaftsordnung bestimmen, dass die Veräußerung einer Wohnungseigentumseinheit der Zustimmung des Verwalters (seltener eines anderen Organs, z. B. der Eigentümerversammlung) bedarf. Diese sogenannte Veräußerungsbeschränkung ist keine gesetzliche Regel, sondern muss ausdrücklich vereinbart und im Grundbuch eingetragen sein, um gegenüber jedem Erwerber zu wirken.

Praxisrelevanz für Makler:

• Grundbuchprüfung: Vor Vertragsschluss sollte geprüft werden, ob eine Zustimmungspflicht im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen ist.
• Ablauf: Der Notar holt die Zustimmung des Verwalters regelmäßig im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung ein; ohne sie erfolgt keine Eigentumsumschreibung.
• Verweigerungsgründe: Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern (z. B. berechtigte Zweifel an der Zahlungsfähigkeit oder Zuverlässigkeit des Erwerbers); eine willkürliche Verweigerung ist unzulässig und kann gerichtlich überprüft werden.
• Bearbeitungsdauer: Da die Einholung der Zustimmung Zeit in Anspruch nimmt, sollte der Makler dies frühzeitig im Zeitplan der Transaktion berücksichtigen, insbesondere bei Finanzierungsfristen des Käufers.

Diese Klausel war historisch häufiger anzutreffen (insbesondere in älteren Teilungserklärungen), ist heute aber seltener, da sie den Verkaufsprozess verkompliziert und Bauträger zunehmend darauf verzichten.

In der Teilungserklärung einer Wohnanlage ist geregelt, dass jede Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Beim Verkauf einer Wohnung reicht der Notar den Kaufvertrag dem Verwalter zur Prüfung ein; dieser erteilt die Zustimmung schriftlich, nachdem er keine Bedenken gegen den Käufer hat – erst danach kann die Auflassung im Grundbuch vollzogen werden.