Vergleichspreis

Vergleichspreise sind das Rohmaterial des direkten Vergleichswertverfahrens (§ 24 ImmoWertV) und stammen aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse:

• Herkunft: Nach § 195 BauGB sind sämtliche notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge an den zuständigen Gutachterausschuss zu übermitteln; dieser führt daraus die Kaufpreissammlung und leitet Bodenrichtwerte sowie Vergleichsfaktoren ab.
• Eignungskriterien: Ein Kaufpreis ist nur dann als Vergleichspreis geeignet, wenn er unter marktüblichen Bedingungen zustande kam (kein Verkauf unter Verwandten, keine Zwangsversteigerung, kein ungewöhnlicher Zeitdruck) und das Vergleichsgrundstück in den wesentlichen Wertmerkmalen ausreichend übereinstimmt.
• Anpassung: Weichen Merkmale des Vergleichsgrundstücks vom Bewertungsobjekt ab (z. B. Grundstücksgröße, Erschließungszustand, Zuschnitt), sind Umrechnungskoeffizienten sowie Zu- und Abschläge anzuwenden, um einen belastbaren Vergleichswert abzuleiten.
• Praxisrelevanz für Makler: Makler nutzen Vergleichspreise – oft in Form von Preisspiegeln aus der eigenen Marktbeobachtung oder aus Grundstücksmarktberichten – regelmäßig zur Plausibilisierung von Angebotspreisen gegenüber Verkäufern, auch ohne förmliches Gutachten.
• Abgrenzung: Der Vergleichspreis ist ein konkreter, tatsächlich gezahlter Preis eines Einzelfalls, während der Vergleichswert das Ergebnis der methodischen Auswertung mehrerer Vergleichspreise (oder eines Vergleichsfaktors) für das Bewertungsobjekt ist.

Für die Bewertung eines unbebauten Wohnbaugrundstücks zieht der Gutachter drei in den letzten zwölf Monaten beurkundete Verkäufe vergleichbarer Grundstücke im selben Baugebiet als Vergleichspreise heran und leitet daraus – nach Anpassung an geringfügig abweichende Grundstücksgrößen – den Vergleichswert des Bewertungsobjekts ab.