Vergleichsfaktor
Auch: Ertragsfaktorverfahren
Ein Vergleichsfaktor ist ein aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleiteter Multiplikator, mit dem der Wert eines bebauten Grundstücks mittelbar berechnet wird – etwa als Vielfaches des Jahresrohertrags (Ertragsfaktor) oder pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche (Gebäudefaktor). Er ersetzt im Vergleichswertverfahren den direkten Preisvergleich, wenn keine unmittelbar vergleichbaren Kaufpreise vorliegen.
Ausführliche Erklärung
Das Vergleichswertverfahren kennt zwei Ausprägungen: den direkten Vergleich anhand von Vergleichspreisen und den mittelbaren Vergleich über Vergleichsfaktoren. Für Makler ist letzterer besonders bei Renditeobjekten und Standardimmobilien relevant:
- Ertragsfaktor (Ertragsfaktorverfahren): Wird vor allem bei vermieteten Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien) verwendet. Der Faktor drückt aus, das Wievielfache des Jahresrohertrags (bzw. Jahresnettokaltmiete) der Kaufpreis am Markt typischerweise beträgt – z. B. "Faktor 22" bedeutet Kaufpreis = 22 × Jahresrohertrag.
- Gebäudefaktor: Wird v. a. bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen angewendet und bezieht sich meist auf einen Quadratmeterpreis bezogen auf Wohnfläche, ergänzt um Zu-/Abschläge für Abweichungen vom Bezugsobjekt.
- Herkunft: Die Gutachterausschüsse leiten Vergleichsfaktoren statistisch aus der Kaufpreissammlung ab und veröffentlichen sie – häufig differenziert nach Lage, Baujahr, Objektart und Zustand – in Grundstücksmarktberichten.
- Praxisrelevanz für Makler: Der Vergleichsfaktor bzw. Multiplikator ist im Alltag ein zentrales, schnelles Preisfindungsinstrument bei der Wertschätzung von Kapitalanlageobjekten und wird häufig synonym mit dem "Faktor" verwendet, den Investoren zur groben Einordnung eines Angebots heranziehen.
- Anpassung: Wie beim direkten Preisvergleich können Umrechnungskoeffizienten und Zu-/Abschläge notwendig sein, um Abweichungen des Bewertungsobjekts vom typischen Vergleichsobjekt (z. B. energetischer Zustand, Ausstattung) abzubilden.
Beispiel aus der Praxis
Für ein Mehrfamilienhaus mit einem Jahresrohertrag von 60.000 Euro ermittelt der Gutachter anhand des vom örtlichen Gutachterausschuss veröffentlichten Ertragsfaktors von 24 für vergleichbare Objekte einen Vergleichswert von 1.440.000 Euro.
Rechtsgrundlage
- § 20 ImmoWertV – Vergleichsfaktoren dienen der Ermittlung von Vergleichswerten insbesondere für bebaute Grundstücke; die objektspezifische Anpassung regelt § 26 ImmoWertV.
- § 193 Abs. 5 BauGB, § 195 BauGB – Aufgabe der Gutachterausschüsse zur Führung der Kaufpreissammlung sowie zur Ableitung und Veröffentlichung von Vergleichsfaktoren (Gebäude- und Ertragsfaktor).